昆明市存量房交易稅收評估征管系統已于2012年5月31日在主城區上線試運行，6月份系統在其他縣（市）、區范圍內陸續推廣運用，7月1日起，昆明市存量房交易稅收評估征管系統將正式上線運營。

　　據了解，存量房交易稅收評估征管系統包括了4大功能，具體為：標準房數據庫，昆明從去年9月開始建立存量房交易標準房價格數據庫，去年12月和今年5月，昆明主城區和其他縣（市）、區標準房價格數據庫順利通過專家評審論證，至今不斷完善、調整，實現了全昆明市分56個評稅片區，5846個評稅小區，6種物業類型，建立了9837套標準房數據；

    存量房信息采集評估子系統，實現的主要功能包括：通過房屋地址庫查詢精確定位每套房屋的評稅分區和所屬行政區域，采集房屋基礎信息、交易雙方基本信息，對交易的每套房屋進行價格評估，核定房屋的計稅價格，對有爭議的價格或需要對核定價格進行調整的其他特殊情況進行價格調整，調整權限需要密鑰進行身份認證；

    征收核算子系統實現的主要功能包括：根據評估價格自動計算出買賣雙方應繳的稅種和稅款，自動計算減免稅款，自動打印申報表，對系統不能自動計算的減免稅通過減免稅審核錄入進行處理并打印《減免稅審核表》，從系統中自動讀取數據打印代開不動產發票；根據房屋坐落地址確定的所屬行政區域對稅款按屬地原則進行劃分。

　　此外，數據交換平臺將能實現與銀行對繳款數據進行實時交換、系統實現同住建部門通過二維條碼對房屋數據進行交換，下一步打算同住建等部門通過接口實現實時數據交換。

　　系統自動產生二手房評估價格

　　據介紹，昆明市存量房交易稅收評估征管系統采用數據集中方式建立昆明市范圍統一的標準房數據庫、統一的管理、運維和權限平臺，為昆明市納稅人提供統一規范的存量房稅收服務平臺；與數據大集中系統緊密關聯和集成，充分利用現有信息，確保數據的一致性；

    根據采集的存量房信息和統一的稅收政策執行標準，實現由系統自動產生評估價格，自動計算相關稅款，為納稅人提供最優質的納稅服務；采集了交易房產、交易對象、價格評估、稅款申報、征收和繳納、爭議處理、減免稅等業務信息，便于管理部門對存量房交易征收各環節的監控以及實時查詢和統計；實現了按照交易房屋屬地自動劃分稅款，便于稅收收入的管理控制；

    與銀行實時聯網交換繳納信息，采用了多渠道的繳款方式，為納稅人提供最高效、最便捷的稅款繳納方式；按照征收信息自動代開和打印不動產發票，提高了發票代開的規范性，有效保障納稅人的合法權益；開發了房產信息交換平臺，首次引入二維條碼掃描、二代身份證閱讀識別等功能，提高數據采集效率和準確性；在按物業類型分類采集每個評稅小區的交易案例基礎上，建立穩健、擬合優度較好的雙對數模型，實現對房屋價格成交價格的自動評估。

　　問：房地產估價技術的基本流程是什么？

　　答：地稅部門首先運用房地產估價方法，得出交易房地產的評估值，然后用評估值比對申報的交易價格，判斷所申請的交易價格是否明顯偏低。對于申報價格明顯偏低者，進一步經過規定程序確認是否有正當理由，有正當理由者，予以認可，無正當理由者，依據評估值核定計稅價格。

　　問：應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作有什么意義？

　　答：應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管，一方面，是為了落實國家房地產市場調控措施。調控手段主要有兩類：一是貨幣政策，二是財政政策。其中財政政策主要集中于存量房交易環節，旨在通過對居民個人買賣住房實施差別化稅收政策，引導居民住房合理消費，抑制投資炒房行為。但在存量房交易中，不少納稅人通過訂立“陰陽合同”低報、瞞報真實成交價格，偷逃稅款，降低了實際承擔的稅負，致使稅收政策效果大打折扣。為此，去年，國務院辦公廳發出《關于進一步做好房地產市場調控有關問題的通知》提出要“加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞"陰陽合同"產生的稅收漏洞”。

　　問：應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作中房地產估價的方法有哪些？昆明采用的是哪種房地產估價方法？

　　答：在存量房評估工作中，所用到的估價方法主要有三種：市場法、收益法和成本法。由于每種估價方法的適用對象有所不同，而存量房交易包括住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房等多種類型的房地產，依據昆明市存量房的類型和交易特點，昆明市采用特征價格法進行評估。特征價格法是通過樣本數據的采集、整理和擬合，建立反映房屋價格與各影響因素（特征）之間的定量關系，然后運用這一定量關系測算確定每一套房屋的基準價格。