●名詞解釋

        存量房評估價

　　“應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管”是指由稅務(wù)部門運用房地產(chǎn)估價方法，得出當?shù)卮媪糠炕鶞试u估均值，然后用評估值比對存量房交易時納稅人申報的交易價格，判斷所申報的交易價格是否明顯偏低。對申報價格明顯偏低且無正當理由的，依據(jù)評估價值來核定計稅價格。

         交易稅收成本或?qū)⑻岣?/p>

　　目前，成都二手房交易中買賣雙方應(yīng)繳納的各項稅包括契稅、營業(yè)稅及附加稅、個人所得稅和印花稅。而根據(jù)現(xiàn)行標準，成都二手房交易價格主要依據(jù)有關(guān)部門出臺的交易指導(dǎo)價，也就是說，指導(dǎo)價是交易的最低核稅標準，二手房交易中，如果成交價低于市場指導(dǎo)價，則按市場指導(dǎo)價核稅。

　　而尷尬的是，相比二手房的實際成交價，現(xiàn)行的房屋指導(dǎo)價明顯偏低。據(jù)了解，成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價格最早在2000年確定，而最近的一次調(diào)整在2007年，其中，三環(huán)路外的指導(dǎo)價格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為每平方米2600元，一環(huán)路以內(nèi)的框架結(jié)構(gòu)房為每平方米3600元，別墅價格也僅為每平方米6500元。這個指導(dǎo)價已經(jīng)偏離真實價格很遠。

　　當然，對于二手房交易雙方而言，按照“評估價”征稅后，相比原來的標準，納稅額將會有不同幅度的增加，但由于不同類型的房產(chǎn)征稅項目存在差別，因此不同的物業(yè)受到稅費調(diào)整的影響不盡相同，但不排除一些購入不足5年的房屋交易稅收成本會上調(diào)2-3倍。以一套原價為50萬，現(xiàn)在售價為100萬的房子為例，如果房產(chǎn)證未過5年，那么二手房交易中，除了繳納契稅、個人所得稅外，還要交納5.5%的營業(yè)稅，加起來各項稅額的比例接近總房款的8%，約8萬元的費用。

　　據(jù)二手房中介工作人員透露，由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場仍然為賣方市場，二手業(yè)主往往采取限定價格實收方式出售，因此，增加的稅費很可能由買家來承擔。

    影響只是短期的

　　四川中原地產(chǎn)顧問有限公司運營部一負責人告訴記者，二手房交易將實行 “評估征稅”的舉措，對二手房市場的整體影響應(yīng)該不會太大，只是可能會對今年準備買房或者賣房的群體影響較大。

　　其實，關(guān)于二手房交易稅費這個問題，從2000年到2007年，再從2007年到今年的“評估征稅”，這是一個聯(lián)動的過程，是以往政策的延續(xù)和發(fā)展。

　　首先，“評估征稅”會對投資、投機性購房起到一定的抑制作用；其次，“評估征稅”對市場還將起到導(dǎo)向作用，從而達到市場的一種平衡狀態(tài)。實際上，按照公布的政策，“新政”對持有時間長短不同的物業(yè)影響程度并不相同，更何況二手房往往集中在中心城區(qū)，相對新房集中于二三環(huán)以外，具有一定的不可替代性，二手房市場應(yīng)該不會因此進入持續(xù)低迷狀態(tài)。

　　位于后子門房產(chǎn)交易中心某中介公司店長趙先生告訴記者，從政策出臺的目的來看，是為了從制度上完善二手樓市場交易，對市場的影響是短期內(nèi)引起成交量下跌，但經(jīng)歷一段時間的政策消化期，二手樓市場成交將回歸正常，并不影響二手樓市場的長期發(fā)展趨勢。

　　四川伊甸城不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司富麗花城店置業(yè)顧問李小姐表示，新房市場主要集中在關(guān)外，二手房市場或多或少會受到該區(qū)新房市場的影響，而二手房征稅辦法的推出，部分二手住宅的潛在置業(yè)者將轉(zhuǎn)到新房市場，二手房市場短期內(nèi)將受到影響。

    潛在客戶會被分流

　  據(jù)日新偉業(yè)一置業(yè)顧問反映，大多數(shù)賣主對后市抱有信心，在總價上要求降價2萬左右還能接受，超過5萬就很難接受，但是買方肯定想讓賣方降價來把這多出的稅錢補上，這也會造成買賣雙方相互博弈的狀況長期存在。

  　成都思源市場研究中心總監(jiān)孔祥虎認為，新增加的費用將由誰來承擔，這是一個至關(guān)重要的問題。而目前，成都二手房交易的稅費都由賣方實收，因此這筆費用最終將轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，無疑會對二手房市場造成一定沖擊。

　　業(yè)內(nèi)人士樊邦勇認為，“成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價格”將不再是成都二手房交易中核價納稅的最低標準。屆時，購買二手房的成本將進一步增加。由于稅費的增加及政策的疊加效應(yīng)，市場觀望氣氛將加濃、成交量有所萎縮。

　　一些業(yè)內(nèi)人士也指出，該政策實施后會將投資、投機和改善需求、首次置業(yè)需求進行“一并打擊”，抬高了剛需購房者的成本，造成二手房交易觀望加重。這對二手房中介公司都會造成影響，那些風險抵抗能力低的中介會在這次博弈中倒閉。