投資型業主高價掛盤試探市場

　　王先生近來心里很糾結。他在2011年初投資了一套房產，沒想到春節之后中央就出臺了史上最嚴厲的樓市調控政策，房價應聲而降，王先生投資房產也隨之被套。誰知今年樓市出現了意料之外的回暖，尤其是在近兩個月，房價出現了明顯上漲。王先生被套的房產如果按現在的房價賣出不僅可以解套，而且還可以小有盈余。但令王先生糾結的是：現在賣還是不賣？據了解，像王先生這樣的投資型業主近來在二手房市場上越來越多地浮出水面試探市場。

　　“熬了一年多，好不容易等到解套。是現在賣出落袋為安呢，還是繼續持有等待房價進一步上漲？”最近這個問題一直縈繞在王先生的心里。如果現在賣了，王先生只是解套并小有盈余。王先生心有不甘，擔心賣出后房價會進一步上漲。但是如果繼續持有，也是要冒一定風險的。前不久，中央多部委聯合組成的樓市督察組結束16個城市的調研回京后，市場普遍預期會出臺新一輪的調控政策。如果中央再出臺新一輪調控政策，房價有可能再次出現拐點，好不容易解套的房產有可能再次被套。

　　像王先生這樣糾結的投資型業主不在少數。而且隨著市場博弈的加劇，投資型業主以及買房人的心理也在發生著微妙的變化。

　　在2011年調控以前，大量投資型購房者進入市場。但隨后受調控影響，需求減少，價格下降，多數投資型業主被迫轉售為租。但今年成交逐漸走高，需求旺盛，價格緩慢上漲，這類業主的出售積極性開始增加。以甘露園一位業主為例，有一套小兩居，今年7月份租期已到。而業主看當前市場價格有上漲趨勢，因此雖然客戶想續租，但是業主沒有續租，選擇掛牌出售。目前面積68平方米，掛牌價卻高達175萬，遠高出市場價，當前看房者較少。投資型需求較為集中的榮豐2008、京貿國際、明天第一城等樓盤，當前出售房源中大約有10%-15%的業主為以往投資型業主，遠高于今年年初的占比。

　　從目前來看，投資型業主掛牌價大多明顯高于市場均價，試盤意味較大，目前很難出售。

　　高價掛盤加劇購房者觀望

　　面對業主的高價掛盤，買房人越來越多地選擇“多看少動”。據“鏈家地產”市場研究部統計，進入8月份以來，新增房源與上月相比小幅上漲，但新增客戶量仍保持穩定。

　　從購房者當前心態來看，購房意愿與6、7月相比略有下降，觀望情緒開始出現。主要原因是價格上漲后，購房能力有限的消費者被迫觀望。此外，購房者預期未來政策從嚴后價格仍然有下降可能，當前不著急購買。

　　“鏈家地產”市場研究部常清認為，目前買賣雙方仍然處于深度博弈的過程中，市場中存在兩種相反預期。業主預期未來房價上漲而高價掛牌，而買房人則選擇觀望。按照當前市場心態，預計未來金九成交量也將會維穩，不會有突破性上漲，在多月成交穩定的情況下，業主的心理預期也會再度回落，價格上漲空間有限。

　　8月中上旬成交量微降

　　后續上漲動力不足

　　買賣雙方博弈的加劇使8月中上旬二手房成交量出現了小幅下降。北京中原市場研究部統計數據顯示：8月中上旬，北京二手房住宅簽約8580套，同比7月同期的10446套下調了17.9%。

　　從價格走勢來看，8月上半月成交均價23378元/平方米，與7月份上半月相比漲幅不足1%。目前來看，從7月份以來價格基本穩定在23000-23500元/平方米，價格進一步維穩。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，8月中上旬樓市成交量變化的主要原因是：二手房執行過戶新政，相比之前剔除了部分陰陽合同的量，而且7月底搶搭政策末班車也使部分簽約提前，使得在8月中上旬出現二手房成交量下滑。

　　“鏈家地產”市場研究部常清表示，經過連續多月的上漲之后，成交量漲幅明顯回落，預計下旬成交上漲動力有限，成交量將維持在1.4萬套左右。這樣的成交水平下，距離房價大漲的1.8萬套水平線還存在較大差距。隨著購房需求的穩定，未來價格漲幅有限。