北京美聯市場研究部高級經理張磊認為，在樓市經歷了近年“最冷”淡季后，這一“碩果”的得來顯得格外富有戲劇性。張磊分析說，無論是市場成交區域結構還是成交房源組成，都遵循了萬能的“二八法則”，即五環外成交量占總體成交量的80%，140平方米以下成交量占總體成交量的80%，剛需無疑是2012年樓市的“救世主”，如果2012年房地產市場要頒發最突出貢獻獎，那么此獎非剛需莫屬。

        北京中原地產市場研究部總監張大偉也對社科院的預測表示不認同，他說，目前市場上普遍認為剛性需求群體就是“無房戶”并迫切需要購買第一套住房的人，而這一需求是在不斷增加中的，拋開人口增長因素不提，僅從購房資格達標角度看，一批又一批的有資格購房者將是一批又一批的剛需人群。

        而“剛需當道”的背后更有限購政策的“全力支撐”和70/90政策的“扶持”。一紙限購，將投機、投資大軍擋在市場門外。而2006年就已開始施行的70/90政策更是長遠地調整了市場的供應結構，不得不說“剛需當道”是必然結果。

        而隨著人口結構的變化和產品供應的轉型，剛需市場今天的榮耀是否終將被逆轉、被寫進歷史呢？

        北京美聯市場研究部高級經理張磊說，在現階段的政策背景下，投資需求基本離市，改善性需求還并不具備逆轉剛需市場的實力，而剛剛吹響的城鎮化號角卻為剛需市場的未來發展注入了新活力。

        據國家統計局數據顯示，2011年末中國城鎮人口占總人口比重達到51.27%，城鎮人口數量首超農村。有人認為，這個城鎮化率是按城鎮常住人口統計的，其中還包括了1.6億的農民工，若按戶籍來算，人口城鎮化率只有35%左右，遠低于世界52%的平均水平，未來潛力巨大：城市化率每提升1個百分點，意味著新增2000萬城鎮人口，其中15%為25歲的適婚年齡人口，剛需的主力人群。

        自2011年調控以來，受到限購政策的影響，仍然能夠活躍在住宅市場的需求多為首次置業或已有一套住房的升級型客群，這部分客群由于自身承受能力限制，多會選擇較低總價的中小戶型。而2013年基于限購政策仍將延續的影響，因此今年中小戶型產品仍將是市場主推戶型。

        北京中原地產市場研究部總監張大偉從另一角度分析認為，在調控政策下，開發商都謀求從產品入手增加收益，比如，以往90平方米戶型很少有兩居，但如今很多項已經將其做成了三居格局，新項目中也很少有兩居能超過90平方米的產品，60平方米左右的兩居日漸普遍。從這一統計結果看，50至90平方米的住宅產品比例將越來越高。尤其在北京，開發商因已不能從土地溢價中獲取更多從而紛紛開始鉆研產品類型，促成了低總價戶型成為市場供應主流。

        在未來，隨著新城建設的不斷深入，政策布局條理性漸顯，各區域的發展重點及特點將會被政策勾勒得更加清晰，而房地產作為重要支柱產業也會在其中起到重要作用，即輔助行政區域功能特點的建立和形成。