“低價”賣房能低多少？

　　對于系統(tǒng)實施后如何確定二手房評估價格，市地稅局相關工作人員介紹說，由具有法定資質的房地產評估機構，依照《房地產估價規(guī)范》等相關規(guī)定，結合房產所在地段、建筑年代、規(guī)劃用途、房屋結構、交通設施、人文景觀、自然環(huán)境等外部因素，劃分若干個估價分區(qū)，以房產建筑面積、樓層、朝向等內部因素，根據(jù)真實的存量房交易案例，運用市場比較法，對存量房產進行計算機批量價格評估，建立存量房評估價格數(shù)據(jù)庫，并將批量估價結果存入《存量房交易稅收征管系統(tǒng)》中。

　　那么，又該如何依據(jù)評估價格核定存量房交易計稅價格？工作人員表示，地稅機關在受理交易雙方納稅申報過程中，運用《存量房交易稅收征管系統(tǒng)》，以評估的房產價格為標準，比對納稅人申報的成交價格，對納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關依法按照評估的房產價格，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于推廣應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》的相關規(guī)定，下浮一定比例（最高20%），核定計稅價格，據(jù)以征收稅（費）款。

　　二問

　　批量評估均價3744元/m2高不高？

　　據(jù)市地稅局相關工作人員介紹，按照相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年5月10日至16日一周，我市二手房交易均價5483元/，而按照日前對我市874116套存量房批量估價的均價為3744元/，也就是說，該征管系統(tǒng)的上線運行對于納稅人來說是比較合適的。“近88萬套存量房的面積為65383267平方米，居住小區(qū)1299個，19997幢樓，建立估價分區(qū)4501個，確定13503個可比交易實例，其中也包括一些年代久遠的住房，因此該價格只是批量估價后加權平均計算出來的均價，并不能作為每套存量房的均價，實際上還是"一房一價"。”工作人員表示，該評估均價將定期適時調整，與市場相符，按市場變化而定。

　　三問

　　個人買賣普通唯一住宅哪些稅可免？

　　自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。

　　對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

　　自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　另外，對個人轉讓自用5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　四問

　　對評估價格有異議找誰說理？

　　納稅人對評估價格及計稅價格有異議如何處理？工作人員表示，納稅人對評估價格有異議的，可以向評估機構咨詢、申請復核。納稅人對地稅機關核定計稅價格和稅額有異議的，可以申請重新核定；也可以按照規(guī)定條件申請稅務行政復議；對稅務行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

　　五問

　　未按規(guī)定繳稅后果多嚴重？

　　6月1日起，存量房交易雙方當事人在辦理房屋權屬轉移登記時，應當提供完稅憑證后，方可辦理權屬轉移登記手續(xù)。發(fā)生存量房交易行為，存量房交易雙方當事人未按規(guī)定繳納稅款的，由稅務機關依法追繳應納稅款、滯納金，并按規(guī)定給予行政處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　工作人員表示，在現(xiàn)實中，有的納稅人通過采取簽訂“陰陽合同”的手段，低報、瞞報成交價格，逃避國家稅收。簽訂“陰陽合同”逃避納稅義務的做法，不僅侵蝕國家稅收收入，一定程度上也使國家對房地產市場的稅收調控效果大打折扣。稅收法律法規(guī)規(guī)定，發(fā)生存量房交易時，地稅機關根據(jù)納稅人申報的成交價格計征各項稅費，當納稅人申報的成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，地稅機關按核定計稅價格的方法計算征收各項稅費。為貫徹和落實國家對房地產的宏觀調控政策，深入推進房地產稅收一體化管理，規(guī)范房地產市場交易計稅價格核定辦法，堵塞存量房稅收征管漏洞，國務院、財政部、國家稅務總局明確要求全國各地開展應用房地產評估技術，加強存量房交易稅收征管工作。應用房地產評估技術，將虛假價格還原成真實的市場價格，核定存量房交易計稅價格并進行征稅，有效避免 “陰陽合同”導致稅負的不平衡，促進存量房交易的公平公正，充分發(fā)揮稅收的調控作用，有利于房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

　　六問

　　申報繳稅多長期限，在哪兒辦？

　　據(jù)了解，存量房交易涉及稅費及如何辦理納稅申報按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，存量房發(fā)生交易涉及契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加等稅費。

　　發(fā)生存量房交易，交易雙方當事人應當自簽訂轉移和承受土地、房屋權屬合同或者取得其他具有合同性質憑證之日起30日內向地稅機關申報繳稅。

　　長春市地方稅務局直屬稅務局負責受理長春市市區(qū)（不含雙陽區(qū)）存量房交易的納稅申報及繳納，辦公地點在長春市房產交易中心三樓，地址為長春市南關區(qū)大經路1130號，咨詢電話為88730978。

　　概念認知

　　什么是存量房？

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，存量房交易俗稱“二手房”交易。存量房是相對于增量房而言的，增量房是指房地產開發(fā)商投資新建造的商品房，俗稱“一手房”。

　　什么是“陰陽合同”？

　　所謂“陰陽合同”，是指存量房交易雙方就存量房交易訂立兩份以上內容不相同的合同，一份對內，一份對外，其中對外的一份并不是雙方真實意思表示，其成交價格低于實際成交價格；對內的一份則是雙方真實意思表示。