一些精明的消費者感到蹊蹺：開發商為什么不痛痛快快地打折降價，卻要絞盡腦汁想出一個個聽起來心跳、看起來迷糊的新花樣搞促銷？業內人士直言，其中頗有奧妙，一些招數既可避免前期業主對直接降價的不滿，又有望在設置諸多條件的“智商比拼”中以小換大，賺取熱賣的效果。

　　18月零月供：折頭不到10%

　　“零月供”是目前開發商想出的新鮮招數，讓人一聽即怦然心動：這不是等于不用交按揭款嘛！實際上，“零月供”的提法容易誤導買家，它指的是，開發商為吸引買房人注意，刺激銷售量，承諾排名靠前的若干名購房人可享受一定時段的免月供待遇。并不是說，所有的貸款期間內都能免月供。

　　以近期推出所謂“零月供”促銷的某樓盤為例。其300套房源為77-136平方米的兩房和三房，均價9500元/平方米；前200名VIP購房者可享受免18個月月供的優惠，此外不享受其他折扣。購房合同簽訂后，開發商將在指定時間內將相應的月供款打至購房者的銀行賬號。

　　據記者測算，這些房源每套平均總價在100萬元左右，以按揭七成、20年期限計算，月供在5400元上下，18個月總計月供不到10萬元，充其量相當于在總房價基礎上給予約10%的折扣。

　　數據顯示，2011年深圳新房均價比上一年下跌15%。業內人士建議，買房人需仔細了解“零月供”樓盤定價水平，如果與去年相當，說明開發商讓利力度不如去年深圳新房的平均下跌幅度，至少還有5個百分點的下行空間。

　　張茂榮律師認為，面對這類促銷方式，消費者要擦亮雙眼，注意這類優惠是否存在附加條件，有的開發商墊付月供是需要消費者在一定期限內返還的，假若不需返還也要特別注意促銷的其他限制條件。

　　首付一成：實際相當于打九折

　　首付三成，是央行對首套房購買者的要求，現在開發商推出的首付一成手法，并不是直接對抗央行的規定，而是說，由開發商幫買房人代付或墊付兩成首付，以緩解買房人一次交三成首付的壓力，以促成后者下定購房的決心。

　　羅湖區正在銷售的一個樓盤就喊出了“首付一成”的概念。具體做法是，買房者只需支付三成首付中的一成，一成由開發商給予免費優惠，另外一成由開發商墊付，但買房人需在年內分三次無息還清。由此可見，實質是首付兩成，并非一成，因為真正免掉的只有一成，另一成只是省掉幾個月利息而已。

　　該樓盤以40多平方米的一房居多，去年12月開盤價達30000元/平方米，銷售不理想，如今啟動了“一成首付”促銷，每套房總價約110萬元，免一成首付，也就相當于優惠11萬元，讓利幅度約為總價的一成。由于其定價水平接近去年羅湖區的高峰，因此讓利一成，也未達到去年深圳房價的平均跌幅。該樓盤的目前價位吸引力有限。

　　中國社科院法學教授張翔還認為，根據央行規定，首套房購買人應首付三成，現在開發商代付一成，另一成只是免幾個月利息，使得購房人的資金壓力后移，涉嫌不合規，容易引發金融風險。

　　原價回購：當心到期難兌現

　　去年12月初，位于龍華片區的綠景香頌開盤，綠景地產向買房人出具承諾函：三年后，無論房價漲跌，業主均可申請開發商以原價回購房子。這可以看作深圳開發商首次以“回購”概念賣房。隨后，深圳有五六個新盤效仿，有的甚至承諾“1.1倍價格回購”。

　　如果說“一成首付”是增加買房人短期資金實力，幫助他們提前出手，那么，“回購”就是直擊買房人擔心房價繼續下跌而猶豫不決的心理，以“兜底”的方式推動他們下定決心。開發商目標只有一個，盡可能快地回收樓款，緩解資金鏈緊繃的燃眉之急。

　　據了解，開發商承諾回購，屆時一般不會返還利息、裝修費。這樣，即使業主真的要求回購，開發商相當于拿到了幾年無息貸款，其他并無損失。這也是其他樓盤競相效仿的一個重要因素。

　　房地產專業律師何芳莉表示，買回購房的最大風險是，開發商的實力與誠信是否經得起考驗。業主啟動回購，絕大多數情況屬于房價下跌引發。這樣的背景下，開發商日子難過可想而知，如果開發商實力差有可能卷款走人或無力兌現承諾，留下爛尾樓；開發商有實力但不講誠信，很可能設置種種理由，使業主的回購愿望難以實現，或者轉移資金，使企業喪失回購能力。

　　張茂榮律師認為，“三年保值回購”不過是發展商給購房者畫的一張中看不中吃的大餅。回購的本質屬于二手房交易，購房者需要繳納買入新房、賣出舊房兩次的稅費，同時還需支付三年的供樓貸款利息，并喪失定金、首付利息，僅上述費用便已接近房價的15%，再加上贖樓罰息、擔保費、裝修費、兩次印花稅、兩次交易服務費等，初步計算回購成本或達房價的20%左右，以一套房子150萬計算，申請回購成本30萬元。

　　中國社科院法學教授張翔提醒，如果確實需要買回購房，消費者不能輕信開發商的口頭承諾，應索取開發商出具的有效承諾書或協議書；并力爭在回購條款中讓有實力的第三方加入進來做擔保，增加承諾兌現的幾率。