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優秀的房產經紀人一定要知道的跑盤技巧
發布時間:2015/6/27 14:45:08 瀏覽量：-
從事房產中介行業的都知道，“跑盤”是每個房產經紀人的必經之路。新入行的新人，店長會要求你首先做好跑盤工作。跑盤的認真、用心程度決定了經紀人在房產中介行業的成長速度，跑盤的目的是為了體現經紀人的專業程度，增強客戶和房東對自己的信任度，便于以后更好的開展工作。
一、什么是跑盤？
跑盤，是房地產專門術語，指為了熟悉分行附近樓盤的布局、周邊配套設施及社區有更深入的了解，而通過實地走訪，泛指跑盤。
二、跑盤基本內容及重要性
跑盤的目的：主要是為了以后的工作打下的基礎，更好的與業主、客戶深入溝通；
跑盤需要的工具：地圖、相關表格、紙筆；
跑盤需了解的項目：物業名稱、位置、小區內部的平面布置（含幾棟、單元數及名稱、產型結構、面積、入住人是租客還是業主、園林綠化等）、內部設施、交通狀況、周圍配套設施（含商場、銀行、學校、同行等）、管理費及停車費、開發商及物業管理、入住時間和批地時間、銷售鈞價等等一系列的東西。
位置：小區周圍有何特征建筑（著名大廈、超市、館所等）房產經紀人應熟記。業主—報盤，馬上了然一胸，并清楚的介紹給客戶，有助于客戶增加對你的信任度。
交通狀況：便捷的交通通常能成為樓盤的大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。從該小區到火車站、體育館、公園、超市等大方向坐哪路車，熟記小區周邊的交通狀況有利于①客戶做哪路車看房②顯示經紀人的專業③增強客戶購房信心。
小區的規模：
a、綜合配套
b、物業管理檔次
c、住戶人氣
d、小區綠化
e、物業管理走向
多向業主問上述問題、多了解多聊天、相互留下深刻印象。
樓層高低的優劣勢：
高層優勢：①視野開闊②光照好、室內明朗令人心情舒暢③空氣清晰、灰塵少、蚊蠅少④噪音小
高層劣勢：①層房子價格高②上下不方便、多層樓較突出。低樓層房與之相反。
朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏涼。冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本向西）。東西向房子：有西曬之說，夏天下午暴曬，冬天有很少照到太陽，風水學上，坐南朝北方向為吉向。
配套設施：
①有無游泳池、會所、球場、幼兒園、小學、中學等。
②周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局、公園（多久能到）
③是用煤氣還是用電、有太陽能。
物業名稱、物業管理：
①物業管理公司的知名度和收費標準影響房子成交量
②水、電、煤氣、有線電視、物管費、停車費、電梯費、二次加壓費標準。
物業產權：產權年限、住宅70年、商住50年、土地性質、出讓、劃撥。
三、跑盤技巧：看、問、扮演
看：
1.首先選定區位：帶好紙和筆，一條路一條路的走（記好路的名稱）但不是瞎走，更不是走馬觀花，走的時候要把周邊小區的大致位置和小區分布圖在大腦里記清楚，還有周邊商業（大型超市、健身中心）、標志性的建筑物、醫院、學校，一定要熟記。跑的時候先畫草圖，回到店面上工整的餓畫出區位圖。
2.進入小區了解情況：
a、到附近店面借好鑰匙方便進入。
b、無鑰匙可以在附近觀察，有小區業主出入時，跟在身后進入，但要自然，不要東張西望，縮手縮腳。
c、只有房門鑰匙，無進門卡的，跟門衛說明來意，如不同意的不要強行進入，另找時機進入。
3.進入小區后通過細微的觀察可了解到大部分情況：
a、如觀察保安的制服可知是哪個物業公司或是看垃圾桶也行。
b、看小區入口、入車口的小區平面圖和標示牌，可知道整個小區的布局棟數、棟名。
c、看單元門上的門鈴按鍵可知道有幾層畫層有幾戶。
d、小區會所的宣傳手冊上可知內部配套設施各項收費情況。
e、再看小區物業的基建石碑上可知開發商名稱和入住時間等。
問：通過自己觀察后，還有不清楚的可以問保安、問物管，不要不懂裝懂，可以回到店上問老員工、店長。
扮演：扮演不是用在每一個身上，根據經營，稍微成熟的經紀人，膽量更大一點，可以找異性同事作假伴侶裝客戶去周邊同行了解情況。要有自信，看者對方的眼睛問。
四、跑盤時應注意的問題
1、重點跑租售量較大的社區，以后開單的機會更多（需經理說明）。
2、可通過公司的內部電腦了解相關小區的資料（如售價、棟數、均價等）。
3、小區周圍的主要配套，例如公交站、交通車次、幼兒園、中小學、醫療配套、休養配套等，要用筆記下來。
4、幫阿姨推車，與小區人員聊天自然進去。注意不要強行進入，否則會引起糾紛，影響公司形象。
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