本地人：主攻150萬元房

　　21世紀不動產上海區域市場研究部最新監測數據顯示，2012年7月，全市二手房成交套數達2.11萬套，環比增加9.4%、同比增加57.9%，為自2011年1月后成交首次重回2萬套水平，也是繼2012年4月起的持續第三個月回升。

　　二手房成交再創新高，主要原因在于上海本地及企業法人類買家需求上升。21世紀不動產監測數據同時顯示，上述兩類買家7月二手房成交套數分別為1.21萬套和0.1萬套，比6月增加0.13萬套和0.08萬套，對成交套數提升的貢獻率達70.9%和41.8%；而其它省市買家的成交套數為0.77萬套，比,6月減少0.03萬套，對成交套數提升的貢獻率為-17.8%。

　　21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪表示，從上述二手房買家結構變化可看出，非滬籍單身人士限購政策已發揮作用，外地買家的購房需求受到抑制。上海本地買家入市意愿提升，主要在于36-45歲人群需求釋放，這類買家應為置換需求人群，在上海買家中占16.6%、比6月提高1個百分點。此外，56-65歲和65歲以上買家7月占比也有0.1%-0.4%提高。

　　外省人：聚焦外環外房

　　相反，外省市買家較集中的崇明、奉賢、嘉定、松江等外圍區域，7月二手房成交占比分別為1.85%、2.27%、5.45%和6.03%，分別比6月降低0.28%、0.03%、0.11%和0.17%。

此外，市北區域居住氛圍成熟、漲價情況較明顯的虹口、普陀、楊浦等區域，7月二手房成交占比均出現下降，降幅分別為0.19%、2.78%和0.10%，占比分別為3.64%、10.08%和5.82%。其它各區域中除原盧灣區外，成交占比均比6月提升，幅度在0.08%-0.85%不等。

　　盡管二手房出現反季熱銷行情，但從7月中下旬開始，成交降溫現象開始加劇。據漢宇地產數位門店經理的反饋，近兩周的帶看和成交量均出現了15%-20%的萎縮，與之前狀況形成強烈反差。造成這種現象的因素主要在于：1、季節性因素深化的影響；2、宏觀調控從嚴導致非滬籍置業客戶群的減少；3、6月下旬和7月上旬成交量集中釋放。

　　價格：學區房漲勢最猛

　　成交量繼續上升，是對價格的一種強有力的支撐。

　　7月末，21世紀不動產上海區域市場研究部所監測的全市40個標桿二手樓盤中，大、中、小戶型中分別有8個、11個和7個樓盤售價比6月末上漲，幅度分別在2.3%-11.5%、2.3%-8.6%和1.9%-14.5%；無樓盤價格出現下跌。此外，在前期房源大批去化及業主惜售心理影響下，房源不足的情況也有所凸顯，大戶型有10個樓盤、小戶型有8個樓盤出現無房可賣。

　　葉厚彪表示，兩至三成樓盤價格上漲，為本年首次出現。而之前一次價格普漲為2012年4月末，當時大、中、小戶型中分別有5個、4個和5個樓盤售價上漲，幅度分別在1.6%-4.4%、1.8%-6.3%和1.5%-6.3%。不論從上漲盤數量或是上漲幅度來看，此輪漲價都超出了前一輪，這意味著成交量價間的聯動效應逐步增強，也反映出買賣雙方力量對比的變化。

　　學區房因其特殊屬性，漲幅更為明顯。如在楊浦控江板塊，目前非學區性質二手房單價在2.2萬-2.3萬元，比6月末漲1000-2000元/平方米；而學區性質二手房單價則達到2.6萬-2.7萬元，比6月末漲3000元/平方米。