打包價超出 營業稅、個稅誰來承擔?

　　今年1月中旬，五通橋區的劉先生通過鳳凰路的一家中介公司，看中了嘉州現代一套80多平米的二手房，并與房東和中介簽訂了三方合同，同時交付了1萬元定金。

　　“由于是第一次購房，沒有經驗，起初以為買二手房除了房價以外的部分都應該交易雙方共同負擔。但交了定金之后，中介人員才告知除了原本5600元/平米的房價之外，包括營業稅、個稅、中介費等所有費用都要我出，核算下來得有好幾萬塊錢，均攤下來每平米得多出好幾百元，真不如買新房。那多出來的費用，尤其是營業稅和個稅究竟由誰來承擔呢?”劉先生在來電中詢問到。

　　記者隨后與該中介取得聯系，該中介經紀人小張向記者說明了情況：“按照樂山二手房市場的行規，一般來說房東在掛牌時都會要求‘干凈’出讓，即是所產生的相應費用都由買家承擔。而看房過程中，工作人員也對劉先生做出過相應解釋。現在三房還在協商解決當中。”

　　記者就這單二手房交易算了一筆賬，現在賣出價為44.8萬元，應繳納的營業稅和個稅則為44.8萬×(5.55%+1%)=29344元，相當于每平米增加了366元，確實是一筆不小的數目。而到現在為止，該房屋仍然沒有過戶，對營業稅和個稅的承擔方式仍然沒有解決。

　　糾紛頻發 “隱性房價”是導火索

　　記者從樂山市多家二手房中介機構了解到，目前在二手房交易中，普遍約定為“賣方實收一定的房款，由買方承擔所有過戶稅費”。當然在賣方開出的實收價格中，必然考慮了過戶稅費因素。如果買方覺得不應該由自己承擔所有過戶稅費，也可以在總房價上進行講價，讓賣方做出讓步。然而，并非所有二手房交易都采用“賣方實收，買方負責全部過戶稅費”這種做法。買賣雙方也可以按照其他約定進行分擔。也就是說，二手房過戶稅費由誰承擔，主要看買賣雙方的約定。

　　但就算如此，交易過程中的糾紛也是頻頻發生。“我就曾有同一套房子帶50組客戶前去也沒有成交的經歷。”樂山名盛房產的經紀人小李告訴記者，二手房市場之所以“難過”，和這種既定的“賣家干凈”的行規不無關系，“不信就仔細算算，一套40萬元的房子，包含有營業稅、個稅、契稅、中介等幾大塊費用，僅營業稅和個稅就占去6.55%差不多26000元，而購房者往往會對‘平添’出來的‘房價’表示無法接受，買賣雙方訴求不統一，自然會影響到交易情況。”

　  針對這一典型問題，樂山名盛房產總經理劉永江在接受記者采訪時表示，營業稅和個稅本該由房屋出讓方支付，就好比一手房的營業稅和個稅由開發商支付了一樣，純粹由買家承擔是對市場健康發展不利的。他說：“這種‘行規’是在前些年‘搶房’背景下的賣方市場所形成的固有模式，但經過多番調控后，市場已經向買方市場過渡，這類問題也愈發凸顯，從而直接影響市場的交易量。因此，我們旗下的店鋪都明確要求了掛出或口頭告知購房者交易過程中營業稅和個稅都將由他們自行承擔，盡可能的讓這部分‘隱性房價’顯性化。不過，這也只是權宜之計，真正要解決問題，還是得改變‘游戲規則’，該由賣方承擔的費用，還是應由他們承擔。”

    劉永江提醒有意購買二手房的市民，首先在簽訂二手房買賣合同時，一定要將有可能產生爭議的每一項費用均明確地在合同上進行約定，避免日后產生糾紛。最好是在律師或者專業中介人員的指導下簽訂買賣合同。此外，在二手房買賣中，房屋發生實際交易但暫不辦理過戶手續，這種做法雖然不規范，但在現實中不少見，而且也經常因此發生糾紛。比如，簽訂了買賣合同但沒有過戶，對買方而言，可能面臨賣方將房子“一房二賣”或者抵押的法律風險，因原買方購買的房屋未進行過戶登記進行公示，按照法律規定無法對抗第三人，原買方無法取得房屋的權屬;對賣方而言，因房屋實際占有人不是自己，也有可能因為買方使用房屋后發生諸如拖欠物業費等問題而導致賣方必須無辜承擔的風險。劉永江表示，即使是簽訂了買賣合同之后，雙方到公證處進行公證，但因為公證的效力只能證明雙方出于真實意愿簽訂合同，并不產生公示房屋權屬人的法律效力，也難以保障雙方在交易之后的合法權益，因此建議買賣二手房應該走規范的程序，按時辦理正規的手續。

　　費用誰擔須看合同條款

　　友好協商為上策

　　針對劉先生所遭遇的問題，相關法律工作者表示，案例中的營業稅因素屬于不可抗力，不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同。

　　“如果合同當事人在合同中注明國家相關政策的變更屬于不可抗力，則由合同中約定的稅費承擔方按新政下的稅費標準繳納相應稅費;否則營業稅的變更就不能算作不可抗力，即使造成損失也只能算市場風險。”專家建議，在沒有明確由誰承擔責任的情況下，最好的方法是協商，任何一方都不要輕易地解除合同或通知對方解除合同，應向律師咨詢后，再決定是否解除合同或通過對方解除合同，否則可能被對方反訴違約，要承擔一筆不菲的違約金或損失定金。若中介違約，如果房屋買賣雙方有證據證明，可向有關部門投訴，先走行政處罰途徑。