二手房買主突然“跳單”

　　2009年，上海中原物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱中原公司） 向上海市虹口區(qū)法院提起訴訟稱，被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路一處房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了之前簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65 萬元。

　　法院查明，2008 年下半年，房屋的原產(chǎn)權(quán)人到多家房屋中介掛牌欲售房屋。2008 年10 月， 上海A 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司帶陶德華看了該房后，上海B 房地產(chǎn)顧問公司也帶陶德華之妻看了該房；11 月27 日，中原公司帶陶德華看了該房， 對該房屋報價165 萬元，并于同日簽訂了《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》。

　　《確認(rèn)書》約定，陶德華在驗看該房后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機(jī)會等條件但未通過中原公司而與第三方達(dá)成買賣交易的，陶德華應(yīng)按該房實(shí)際成交價的1%支付違約金。

　　但B 房地產(chǎn)顧問公司報價145 萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11 月30 日，在B 房地產(chǎn)顧問公司的促成下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138 萬元，陶德華據(jù)此支付給B 房地產(chǎn)顧問公司傭金1.38 萬元。

　　上海市虹口區(qū)法院一審判決， 陶德華應(yīng)在判決生效日起10 日內(nèi)向中原公司支付違約金1.38 萬元。陶德華上訴后，上海市第二中級法院二審撤銷一審判決， 不予支持中原公司要求陶德華支付1.65 萬元違約金的訴訟請求。

　　買主未利用原告提供的信息

　　上海市第二中級法院生效裁判認(rèn)為，中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中的約定屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”的格式條款，本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。

　　根據(jù)該約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，要看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。