“以前一周可能成交8套二手房，現(xiàn)在一周新房和二手房一共能成交4套。”說到今年江北樓市和去年的區(qū)別，方正地產(chǎn)江北分行的負(fù)責(zé)人童先生這樣說。二手房市場的萎縮，讓去年以來很多原本以二手中介業(yè)務(wù)為主的地鋪都開始承接新房的銷售代理。方正地產(chǎn)也是如此，現(xiàn)在方正的一手房業(yè)務(wù)和二手房業(yè)務(wù)已經(jīng)各占營業(yè)額的一半了。

       江北二手房的平均售價在6000元/平方米左右，而不少新房已經(jīng)在賣4500-5000元/平方米的價格了。因此，在過去半年的時間里，江北的二手房成交一直低迷。周成交僅十余套。隆塬地產(chǎn)帝景灣分行的經(jīng)理張彎說，江北二手房市場最大的尷尬是面積在100-120平方米、中等檔次的洋房。因為江北的置業(yè)主流仍然是改善型需求的高端客戶。因此，江邊高端物業(yè)即便二手房單價在8000-10000元之間，仍有不少人接手。二手房積壓的重災(zāi)區(qū)是云山、三新兩個區(qū)域。張彎說，江北目前有二手房可售的樓盤有40個，其中像三新的雙城國際、海倫堡花園，云山的盧浮宮館、水云居，都屬于長期出售二手房源較多、成交并不理想的樓盤。例如盧浮宮館等樓盤長期放盤但無法成交的“無效房源”比較多，一般一個樓盤在30-40套左右。

        保守估計江北有上千套二手房無人接手。而二手房成交低迷的原因主要有兩個，一個是二手房業(yè)主購房幾乎都集中在2007和2009年的價格高峰期，比照當(dāng)前的市場價賣房，業(yè)主幾乎都是虧本的，因此二手房市場普遍有放盤價過高的現(xiàn)象。另外，同一樓盤的一手房價格低過二手房，也是制約二手房成交的主要原因。 

         隆塬地產(chǎn)大金山湖片區(qū)區(qū)域經(jīng)理關(guān)曉光坦言，雖然在今年1、2月份，一批剛需客開始回歸市場，二手房成交略有回升，但整個二手房市場依然看不到任何的回暖跡象。信和地產(chǎn)金山龍庭分行一工作人員稱，今年1-5月，其代理的東江學(xué)府平均每兩個月才賣出一套，而旁邊的某樓盤則幾乎沒有交易。

         綜合房產(chǎn)中介反饋的情況，大金山湖片區(qū)今年1-5月的成交均價約5500元/平方米，比去年下半年的5300元/平方米略有上升。關(guān)曉光分析，政策調(diào)控是二手房難賣的因素之一，而外地業(yè)主普遍要價太高才是主因。在占3成以上的外地業(yè)主中(有的中介表示占5成以上)，80%的深圳業(yè)主因要價太高導(dǎo)致房子難以出售，而其中有20%的業(yè)主因長期堅持賣高價而無法找到買家。

         隆塬地產(chǎn)代理的30多個大型社區(qū)盤中，平均每個樓盤有將近20套二手房，其中包括頗具代表性的雍逸園、泰豪綠湖新村等樓盤。去年，隆塬地產(chǎn)代理的該片區(qū)樓盤每月成交量約50套，但整個下半年呈下降趨勢，降幅15%，最差時一個月僅成交20套。今年1-5月份平均每月成交量約40套，但3、4、5月份環(huán)比漲幅達(dá)15%。這得益于體量大的雍逸園等樓盤有不少業(yè)主下調(diào)了房價，釋放了部分剛需客。

         不過，這也只是局部“回暖”，中介公司普遍反映，多數(shù)房齡不滿五年的二手房，因業(yè)主不肯降價讓利，加上過戶費太高，很難賣得動。隆塬地產(chǎn)代理的泰豪綠湖新村有50套二手房，其中40套因業(yè)主要價高達(dá)8000元/平方米而一直無法賣出。信和地產(chǎn)代理的益鑫大廈等幾個售價較高的二手房樓盤也難以賣動。

         隆塬地產(chǎn)大麥地片區(qū)區(qū)域經(jīng)理馮彬與其它中介公司持相似觀點，認(rèn)為新房市場的降價對整個二手房市場造成沖擊，搶奪了大量市場剛需客，但對于大麥地片區(qū)而言，多數(shù)體量大的社區(qū)盤樓齡不滿五年，動輒五六萬元的高過戶費大幅增加了交易成本，而業(yè)主對價格的堅守，導(dǎo)致房子更加難賣。

        中介說法：房貸利率和存準(zhǔn)率下調(diào)，減少了購房成本，提高了房貸效率，有助釋放剛需客回歸市場。按目前大麥地片區(qū)的成交趨勢，保持現(xiàn)有政策力度，會加速消化二手房存量。