案例回顧

　　房主毀約

　　合同未約定違約金

　　呂小姐最近有點兒煩，因為她千挑萬選才看中的一套房子，賣家臨時改變主意不想賣了。

　　前些日子，呂小姐經人介紹，看中了一套位于仙林的房子，和房主談妥價格、簽訂協議書之后，呂小姐付給對方3萬元作為定金。不過，由于該房的產權證尚在辦理，所以房子交割之事也只好緩緩再說。令人意外的是，最近，房主陳先生告訴她，由于另一個買家愿意出更高的價而且是現金，不用等貸款，所以房子不打算賣給她了，他也愿意將定金全額退還。更讓呂小姐苦惱的是，由于當時是熟人介紹的，所以在協議書里他們也沒有約定違約賠償的相關事宜。

　　律師出馬

　　毀約房主需雙倍返還定金

　　律師認為，房主陳先生在與呂小姐簽訂購房合同后將房屋賣予第三人，且又明確告知呂小姐將不履行購房協議，房主已經構成明示預期違約。所謂的明示預期違約，也稱明示毀約，指一方當事人無正當理由，明確肯定地向另一方當事人表示他將在履行期限到來時不履行合同。因此，呂小姐可以行使法定解除權，解除購房協議。

　　根據《合同法》第115條規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”此外，定金必須以書面形式簽訂，且定金的總額不得超過合同標的的20%。本案中約定了定金3萬元，雖然呂小姐未說明房屋總價，但根據房子的市值，可以推定3萬元定金約定合法有效。因此，呂小姐可以向人民法院提起訴訟請求，要求房主陳先生雙倍返還已付定金，即6萬元。

　　其次，是關于違約金賠付部分。根據《合同法》第114條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”違約金是契約自由原則的體現，雙方必須明確書面約定。在本案例中，由于雙方未約定違約金有關事項，因此呂小姐不能主張違約金事項。

　　買賣房產是大事，呂小姐因為是熟人介紹就沒有約定違約賠償，是比較草率的表現。根據事實情況，呂小姐可以要求房主陳先生雙倍返還定金。另外，由于房主違約在先，違反了誠實信用原則，呂小姐可以在主張定金返還的同時，要求房主承擔因違約行為在購房過程中給她造成的必要性支出費用。

　　特別提醒

　　建議違約金

　　上限為總房價20%

　　房產交易作為大宗商品交易，楊律師建議買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時，務必對房價以及在各個交易環節所需時間、違約金額等方面做出明確的書面約定。

　　專家建議，對于逾期付款、逾期辦過戶及逾期交房等行為，買賣雙方可約定“每日按照總房價的千分之一來支付違約金”。雖然千分之一聽起來并不高，但實際金額卻不少。例如一套100萬元的房屋，若房主晚交房，就得以1000元/天的標準支付違約金。其次，違約金金額一般以總價的20%為標準。對于單方解除合同的情形，由于總房價的20%是法院可能支持的最高上限，故建議買賣雙方在合同中約定違約金時，一般以20%為最高上限。