二手房稅收新政策 多個城市終結(jié)陰陽合同
發(fā)布時間:2012/5/31 12:07:14 瀏覽量:
中國證券報記者走訪房產(chǎn)中介,一家大型房地產(chǎn)中介的工作人員說,現(xiàn)在能否避稅,要看買家所選房子情況以及首付的多少,首付越多,可避稅的空間就越大,省得也就越多。“現(xiàn)在國家出臺政策,做陰陽合同不如以前自由了。”中介工作人員稱。
根據(jù)“國八條”規(guī)定,個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,由按照銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收5.65%的營業(yè)稅改為按銷售收入全額征稅。個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。在個人所得稅方面,普通住宅只是按合同價的1%征收,非普通住宅按合同價的2%征收。
因為稅收政策調(diào)整對不滿五年的二手房交易產(chǎn)生較大影響,于是房地產(chǎn)中介機構(gòu)開始大量推薦滿五年的二手房。中國證券報記者走訪房地產(chǎn)中介,都將滿五年作為二手房房源的賣點。
目前,上海房屋交易前都要進行評估,一方面是為銀行的貸款安全,另一方面是防止逃避國家稅收。業(yè)內(nèi)人士稱,房屋價格的評估其實也有“水分”,一套住房到底估價多少,房屋估價公司有操縱的可能。
但二手房市場中,除了故意做低價格的“陰陽合同”,現(xiàn)在也出現(xiàn)故意抬高價格的“陰陽合同”,有的中介為了幫助貸款融資,通過假購房的方式,做高房價,看似“交易”,其實套出銀行貸款,而“賣房”者從中拿到好處費,中介賺取傭金,看似“一舉三得”的虛假交易,暗藏風(fēng)險。
“陰陽合同”將終結(jié)
今年3月30日,國稅總局局長肖捷在中國政府網(wǎng)進行在線答問時表示,已就二手房交易的稅收征管工作與相關(guān)部門進行了研究部署,開始試行應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對二手房交易申報價格進行評估,部分地區(qū)因此上調(diào)了二手房交易價格。
中國證券報記者了解到,成都、長春、阜陽等多個城市明確,將上調(diào)二手房交易價格,與此相掛鉤的二手房交易稅費也會相應(yīng)增加。
今年7月起,成都二手房交易將參考評估價系統(tǒng)計價征稅,屆時實行多年的最低指導(dǎo)價將不再作為征稅標準。以一套100平方米、單價8000元/平方米的二手房為例,如果按成都現(xiàn)行指導(dǎo)價格,需繳納成交價1.5%的契稅、成交價5.6%營業(yè)稅、成交價1%的個人所得稅、房屋面積每平米6元的轉(zhuǎn)移登記費,總計繳稅2.4萬左右。但7月份之后,將按照8000元/平米的價格核稅,所交稅費是6.5萬左右,多出4.1萬元。
按照成都現(xiàn)行指導(dǎo)價,二環(huán)內(nèi)的框剪結(jié)構(gòu)住宅只有2800元/平方米,三環(huán)路以內(nèi)框剪結(jié)構(gòu)指導(dǎo)價則只有2600元/平方米。成都市區(qū)指導(dǎo)價明顯低于市場實際成交價,使得二手房中介公司能夠在交易中通過制造陰陽合同,以最低指導(dǎo)價標準納稅,“節(jié)省”不少交易成本。
不僅成都,深圳已出臺《關(guān)于實施存量房交易計稅價格核定工作有關(guān)事項的通告》,規(guī)定深圳范圍內(nèi)的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù),但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當(dāng)理由的,將按計稅參考價格核定計征各項稅款。參考價格將根據(jù)深圳市房地產(chǎn)市場交易的情況每半年進行更新。根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結(jié)構(gòu)、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素,深圳已對全市150萬套房屋制定了交易計稅參考價格。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,隨著二手房稅收新政實施,評估軟件的全面推開,短期看,會對二手房成交造成一定的影響,但長遠來看,杜絕“陰陽合同”有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易,二手房交易中長期盛行的“避稅”模式——“陰陽合同”將不再具有生存空間。