亦非房屋權(quán)屬唯一標(biāo)準(zhǔn)

　　吳先生在去年底就有過一段“被違約”經(jīng)歷。據(jù)吳先生介紹,他兩年前購入的一套二手房價格連續(xù)上漲,雖然兩年間房屋一切的貸款、費用都是由吳先生支付,但是由于產(chǎn)權(quán)證尚未過戶到他名下,于是原房主就出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮,打算單方面中止交易,將這套房產(chǎn)再度易主。

　　“被違約”在房價上漲的階段是一件十分普遍的事情,許多二手房買家在遭遇了“被違約”時或許會因為將此事訴諸法律的繁瑣而選擇忍氣吞聲,而很多“被違約”的買家認(rèn)為,房產(chǎn)證尚未過戶,對方違約一旦發(fā)生,自己也只是獲得違約金而已,房子到底還是房產(chǎn)證持有人的。因此,“持有房產(chǎn)證”亦成為了違約賣家們的底牌。

　　相關(guān)律師認(rèn)為,在期房交易中,產(chǎn)權(quán)證尚未入手但交易已經(jīng)進(jìn)行是買賣雙方共同認(rèn)可的一種風(fēng)險,只要合同在簽訂時是雙方真實意愿的表達(dá)且不違背國家法律,一旦遭遇違約就可以申訴要求違約方繼續(xù)履行合同。

　　合同中預(yù)防違約

　　可要求“預(yù)期利益”

　　更高的經(jīng)濟(jì)利益是誘發(fā)賣家違約的主因,對于賣家而言,從房產(chǎn)第一次出手到違約到再出手,可獲得的利益可能就已經(jīng)攀升幾倍。而對于“被違約”的買家而言,損失也是對等的。等同的房價隨著時間的推移已經(jīng)不能購買相同價值的房產(chǎn),這筆損失對于“被違約”的買家而言顯然比其他損失大得多。

　　在類似的違約糾紛中,已有原告獲得了高額的“預(yù)期利益”補償金。“預(yù)期利益”概念的引入抑或可為二手房買家提供更加有力的保護(hù)。律師表示,由于違約造成的損失在合同中是可以要求賠付的。也就是說,買賣雙方可以在簽訂合同時注明如若違約則要求違約方支付“預(yù)期利益賠償金”。“目前二手房交易中主要是使用相關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同文本,關(guān)于‘預(yù)期利益賠付’問題可以使用‘補充協(xié)議’來加入到合同當(dāng)中。”業(yè)內(nèi)人士提示。

　　謹(jǐn)防違約

　　專業(yè)機構(gòu)提示六點注意

　　由于大部分二手房買家缺乏專業(yè)的法律知識,而自住型、剛性需求購房人亦在二手房交易方面沒有足夠的知識,專業(yè)機構(gòu)就合同簽署、制定等環(huán)節(jié)為買房人進(jìn)行提示。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部提出六條在簽署二手房交易合同時應(yīng)注意的事項:合同中應(yīng)明確買賣雙方違約責(zé)任以及違約金的償付金額和時間;合同中應(yīng)明確付款和過戶時間;應(yīng)明確房屋遺留問題,以防欠費等問題被暫時“雪藏”,日后成為買方的額外成本;應(yīng)明確買賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司簽訂三方合同時代理費金額;交定金后,買方應(yīng)及時聯(lián)系房主,防止經(jīng)紀(jì)公司“一房多賣”違規(guī)操作;使用補充協(xié)議規(guī)定額外情況權(quán)責(zé)。