在3日舉行的“變局下聊城房地產價值新方向”房產研討會上，國家住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地產調控政策不會放松，信貸放松將對房地產行業是一個“有限利好”，房地產企業對未來要有一個穩定的預期。

　　調控政策不會放松

　　“房地產企業應明確調控政策預期，不要猜測政策何時放松或轉向。”秦虹說。

　　秦虹表示，近兩年的房地產調控政策已經發揮效用，一是將市場上投資和投機性需求大大擠出，二是房價上漲的勢頭得到遏制。目前，政策需要繼續，以鞏固調控效果。可以看出，今年房地產市場的調整，主要還是政策主動干預的結果，從這方面來看，政策也不會放松。

　　秦虹表示，從長期看，今后調結構將是中國經濟發展的主題，要大力發展實體經濟，改變過去各行各業投資房地產、所有資金流向房地產的局面。避免過多資金進入房地產領域，最有效的辦法就是使房地產市場獲利空間降低，“這樣才真正有利于經濟結構性的調整。”

　　隨著中央經濟工作會議落錘定音，“促進房價合理回歸” 已取代“抑制房價過快上漲”，成為今年房地產調控的最核心的關鍵詞。溫家寶總理5日所作的《政府工作報告》中也明確提出，“嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。”

　　對于房價如何合理回歸，秦虹認為有兩方面，一是過去被投資和投機推高的不合理房價應要回歸到合理水平；二是房價的漲幅不能夠超過人均可支配收入的漲幅。

　　貨幣政策影響更甚

　　事實上，相對于限貸、限價、限購，貨幣政策對房地產市場影響的力度更甚。“去年房地產投資增速27.9%，但在房地產開發企業資金來源里，銀行貸款的增速是零。銀行貸款的一半左右投入到了保障房建設。”秦虹說。

　　今年央行兩次下調存款準備金率，很多人都在猜測，信貸放松對房地產行業將是一個利好現象。

　　對此，秦虹表示，這只是一個“有限利好”。首先，信貸額度寬松，包括個人房貸等可能會容易一些，進而刺激銷售，有利于房企回籠資金，這是利好。但是，今年信貸放松是有限放松，不可能像2009年那樣大幅度放松。而且，今年信貸投資方向主要是實體經濟和小微企業，即使信貸放松，投進房地產的也不會占到多數。

　　當然，如果今年能拿到正常的銀行貸款，房企開發保障房、普通商品房的資金壓力可以得到緩解。不過，這也是有限的，秦虹表示，不會出現大的回流，房企不要抱太大的希望。

　　房企須轉型應對

　　在秦虹看來，“十二五”期間，樓市調控政策還會繼續，目前來看，兩大政策方向是已經確定的，那就是補保障性住房欠賬和控制投資性需求。

　　雖然房企壓力重重，但秦虹表示，目前我國樓市還沒有到倒退、萎縮的階段，增長空間還很大，只是今后增長速度會放緩。

　　對房企來說，秦虹認為，堅持多元化投資非常重要，如果業態品種或是投資過于單一，抗風險能力就堪憂。“過去的經驗是只要冒進就可以發展，而今后，冒進并不意味著可以發展。專業化的能力、穩健的財務模式和多元化的投資模式，都值得房企關注。”

　　秦虹表示，在政策不變的情況下，差別化利率對普通住房和商品房都會產生不同的影響，企業的產品定位方面也應該有所準備。現在大家關心的問題是“能不能買得起房”，隨著市場降溫，“能不能買到好房” 將會成為下一步面臨的問題，因此，“提高住房的舒適度、功能結構以及提升服務，變得越來越關鍵，這是對房企的專業能力的新考驗。”