廣州某地產中介昨日發布研究報告稱，今年廣州二手住宅價格約有一成的回調區間，成交量可能會與去年持平。數據顯示， 去年二手住宅均價較2010 年上漲超兩成， 但主要區域二手房的成交量均有兩到三成的降幅。此外，去年首次置業比例和一次性付款比例都有不同程度上升。

　　去年二手住宅均價漲逾兩成

　　數據顯示，2011 年廣州二手住宅成交均價為15112 元/平方米，較2010 年上漲21.6%，其中白云區成交均價漲幅明顯高于大市，達35.4%。此外，廣州二手房價格最高的區域是天河區，均價達到元/平方米，海珠區和越秀區的成交均價都超過了全市平均水平。

　　超兩成的同比上漲出乎意料， 但分析師表示， 均價無法反映成交結構的差異，與市場實際的誤差較大。合富置業首席市場分析師龍斌對記者表示：“盡管多項政策措施對二手樓市產生影響， 交投縮量，但總體二手樓價并未大幅波動。”

　　各區成交量均有2-3成降幅

　　羊城晚報記者注意到， 很多市民越來越關注番禺地區的房子。數據顯示，去年番禺區保住了成交最大區域的地位，二手住宅成交面積166.9 萬平方米，占全部市場的27.9%。

　　但包括番禺在內， 主要區域的交投出現了不同程度的減幅。數據表明，除南沙同比增長外， 大部分區域均有兩到三成的減幅， 其中番禺、海珠、天河三區減幅最大，較上年減少了三成左右。

　　龍斌表示， 廣州二手樓市由剛性自用需求支撐的特征進一步凸顯， 首次置業者的比例大幅上升。數據顯示，2011 年廣州二手樓市首次置業者的比例由原來的不足六成， 上升至第四季度的約六成五。同時，一次性付款的比例從去年年初的三成三，上升到四季度的四成二。

　　一、二手聯動明顯

　　去年以來，一、二手聯動項目較以往大幅增多， 其中既有外圍的普通住宅項目，也有中心區的豪宅，特別是產權式小商鋪成為一、二手聯動的亮點。

　　據悉， 去年上半年中心區新盤價格在2 萬-2.2 萬元/平方米左右。而數據顯示， 去年上半年廣州中心六區二手成交均價也高達2 萬元/平方米，與中心區一手樓價的差距不大。所以上半年“出走”

　　外圍的二手買家明顯增多， 其中以年輕的首次置業者占主力。

　　而下半年低開或特價促銷的新盤逐漸增多， 不少單位的價格低于周邊較優質的二手物業，一、二手價格倒掛現象較以往突出。

　　龍斌表示， 中心區低開新盤的增多，一方面直接分流部分二手中高端買家，另一方面也造成市場看跌心態加劇，買家對價格的期望有所加大。如中心區不少買家甚至在業主心理底價的基礎上，再度大幅還價10%-20%。除買家受影響外，業主的心態也有所動搖，部分業主甚至大幅讓價，高位出貨意愿增強，其中以樓齡偏舊的物業居多，而優質次新物業則大多選擇惜售或轉售為租。記者也注意到，今年春節過后至今， 中介門面上推薦的一、二手聯動項目也沒見減少。

　　預測：今年約有一成回調空間下半年交投或緩慢回升

　　龍斌判斷， 作為影響市場的最重要的政策因素， 2012年明顯放松的可能性不大， 預計二手住宅交投將保持低位，部分業主議價空間會有所加大。“隨著年中心區低開的一手新盤增多， 預計部分地段的二手價格有進一步下調的空間， 2012年廣州二手住宅成交量將與年大致相當， 價格約有一成左右的回調空間。下半年若價格調整到位， 或政策執行層面有所松動， 二手樓市的交投或會低位緩慢回升， ” 龍斌表示，“2012 年買家仍以需求急切的自用買家為主， 買賣雙方仍對政策、價格保持高度的敏感性。”