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北京下半年房地產市場發展預估
發布時間:2013/8/29 11:22:26 瀏覽量：-
2013年年初，當我們用一種恐慌的態度投身樓市，讓2013年3月的“政策末班車效應”帶來約平時3倍的成交量后，“京版國五條”悄然落地。“京版國五條”之后，4月開始下達的各種相關公告和后續政策紛至沓來。
近幾年，政策在不斷收緊和不斷完善中進化，“新版國五條”無疑是之前政策的2.0版，在近一步緊縮了購房資格、提高二套首付以及貸款利率后，更是突破性地讓20%的個稅政策成為二手市場的“杜冷丁”。而之后發布的有關稅收問題的公告，以及公積金使用細則更是完善了整個調控政策體系。
目前，現有的政策體系是圍繞“供應”、“需求”、“資金”這三個核心要點形成的，后續的政策不出意料也會在這三個要點上著力。例如，5月17日印發的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》就是對現有政策體系中針對資金因素的一種補充和完善。而從目前的實際情況來看，由于上半年政策扎堆，市場還處于政策適應期，外加“限價”政策影響，供需矛盾凸顯，并不利于房價穩定。同時“錢荒”的爆發，也讓拿錢吹起來的地產氣球暴露在風險當中，在這種情況下，下半年房地產政策不會有太大動作，將會以穩為主。
受政策及翹尾因素影響，上半年樓市先揚后抑，有恐慌性購房導致的3月整體成交6.3萬套的瘋狂，也有政策落地后整體成交1.3萬套的蕭條。在政策因素以及經濟背景下，預計下半年樓市整體成交以點帶面的現象將會更為突出，剛需輸出地為京城重要成交熱點。
根據北京住建委數據顯示，截至今年上半年，全市共新增新建住宅24592套，其中通州提供新房7162套，提供新房總量最大，其次是房山區，提供新房數量4394套。兩個供應大戶所提供的房源數量接近整體供應量的一半。而兩個區域是非常典型的剛需輸出地，在市場剛需充裕的情況下，“逢開盤必漲價”的金地[簡介 最新動態]格林格林項目也屢屢創造日光成績，足見市場中剛需的求房若渴，以及其強勁的購買力。區域成交量的高漲直接催熱了整體市場，而這種以點帶面的市場趨勢也將會在下半年的市場中得到延續。同時，大量的購房需求也為下半年房價上漲提供了客觀條件。
除了需求因素外，大熱的土地市場同樣為后市高房價埋下了隱患。今年上半年土地出讓金大豐收，僅上半年北京土地出讓金收入就與去年全年相當，達到了664億，可謂供需兩旺。而無論是用“面粉與面包”還是用“皮與毛”來比喻房價與地價相互影響、彼此依存的關系，高地價的指向都只有一處，那就是高房價。在政策平穩的預期下，下半年房價穩中有升是大概率事件。
在成交量方面，依照目前的市場狀況，新房成交量在相當程度上依賴于市場供應量，由于“限價上市”依舊為供應端帶來不小阻力，從而，房企與政府的博弈過程將直接影響新房成交走向。
在二手市場方面，由于個稅繳納方法的變動直接加重了二手房的購置成本，同時最低計稅價的上調又進一步壓縮了免稅空間，直接影響購房者的購房意愿，下半年二手市場將繼續考驗購房者的資金實力。在整體經濟增長放緩背景以及“錢荒”帶來的恐慌中，下半年二手市場整體交易情況并不樂觀。整體來看，二手市場將處于較為平穩的狀態。
土地市場的火熱成交不僅帶來了高房價的預期，同時也在一定程度上加速了京城傳統住宅板塊功能屬性的進一步形成。在將泰禾地產拿下的孫河地塊推上風口浪尖后，我們開始期待下一個“院子”會給我們帶來怎樣的單價震撼，超高的地價也直接將孫河“保送”到了豪宅軍團，使傳統豪宅板塊擴容。而孫河的崛起也將讓京城各區域板塊間的差異在不遠的未來逐漸顯現出來。
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