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淺談人口老齡化和房地產市場的發展關系
發布時間:2013/10/10 11:46:11 瀏覽量：-
截止到去年年底，我國65歲以上的人口所占比重還不到13%，但預計到21世紀中葉，我國65歲以上人口所占的比重將達到35%，我國的人口老齡化正逐步加重。本文就結合我國的基本情況來重點討論一下海外以房養老和養老地產模式的經驗。金融市場的進一步完善將促進養老地產的發展，政府政策的支持也是進一步發展的必要條件。
以房養老：作為政府養老的補充，逆向按揭產品為主，日本經驗值得借鑒，我國發展將主要在一二線城市
從各個國家的經驗來看，以房養老的規模有限，并不能替代國家養老，只能作為一種補充手段。海外以房養老通常是以逆向按揭產品作為載體，旨在為部分資產富裕而現金不足（assetrich&cashpoor）的老年人將固定資產化為固定年金用以晚年生活。日本老年人高價值的住宅資產，以及較高的住房自有率，都為逆向按揭市場的發展提供了巨大的潛力。
參考日本經驗，結合逆向按揭產品的特點，我們認為，未來如果我國發展逆向按揭業務，最先可能展開該項業務的應該在一線城市以及發達二線城市。當前我國城市戶籍65歲以上人口5851萬，假定每套房屋的平均市場價值為100萬元，LTV為70%,住房自有率40%,產品滲透率0.5%,逆向按揭產品的市場規模將超過800億元。
養老地產服務模式：學習美國太陽城模式與CCRC模式，未來或將傾向于發展CCRC
美國養老地產的模式主要有兩類，一類是太陽城（SunCity）模式，通過精準的客戶定位和產品定位，開發適合養老的住宅并以出售為主；另一類是CCRC模式，即退休人員持續護理區（ContinuingCareRetirementCommunity,CCRC），即為社區內的老年人提供一站式精細化的養老服務并收取服務費。
養老房產在我國的實踐時間較短，并且，受制于金融市場的發達程度不夠，CCRC模式對于開發商而言投資回收期太長，因而比較多的是太陽城模式，在北京、上海、廣州等地都有出現。但是，考慮到太陽城建筑的低密度低容積率的要求，在我國房地產調控的大背景下，大規模開發太陽城所面臨的政策風險較高。
我們認為，隨著我國金融市場的不斷發展，未來CCRC的模式值得借鑒，這要求開發商資金雄厚，產品定位準確和客戶挖掘能力較強，同時考慮到海外公司在養老地產方面幾十年的運作經驗，我們預計未來將會有更多的國內企業與海外養老地產機構進行合作開發國內的CCRC。風險提示：文化理念以及制度因素制約市場發展。
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