金豐易居&佑威聯合研究中心5日提供的監測數據顯示，上周(2月27日-3月4日)上海市新建商品住宅成交面積為20.15萬平方米，環比(較前周)上漲43.50%，創下了去年8月1日以來近31周的新高；新增供應面積更是環比激增150.59%，至16.99萬平方米，為今年以來新高。成交均價則環比小幅反彈5.11%，至20487元/平方米。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，近期滬上樓市的成交回暖與部分剛需項目的有效去化(預定和成交)不無關系，低價入市、小戶型是這些項目的主要特點。

　　據佑威數據，上周滬上商品住宅成交面積榜的冠軍，被位于寶山的保利葉語摘得。而保利葉語上周28653平方米的成交量，也是排名第二的旭輝上河苑成交量的2.74倍。佑威分析，保利葉語之所以如此熱銷，是因為其實際降價達4000元/平方米，造成很大震動。

　　來自佑威的監測數據顯示，保利葉語上周的成交均價為17046元/平方米。

　　佑威預計，保利的行動將影響開發商的心態，或引領新一輪降價潮的提前到來。

　　“以價換量”收效

　　上周因為“低價”獲得熱銷的樓盤，不只是保利葉語。

　　據佑威統計，上周滬上成交面積榜排行前十的樓盤中，有6個樓盤的成交均價不足2萬元/平方米。其中，成交面積排名第二的旭輝上河苑，成交均價僅為9250元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周滬上商品住宅成交量繼續大幅反彈，今年以來首次突破了20萬平方米，可見在僵持一段時間后，開發商以價換量的策略很有成效。

　　德佑地產研究主任陸騎麟分析，近期滬上樓市的逐步回暖，一方面是受季節性因素影響，另一方面也與樓盤打折范圍擴大有關。此外，普通住房標準的放寬和首套房利率優惠的重現，也有利于剛需樓盤的成交。

　　據陸騎麟稱，上周成交面積排名靠前的外圍樓盤房源，大多符合普通住房的標準。

　　黃河滔則提到，1-2月間滬上新推項目中，成交均價較去年同期回落的項目有10個，且沒有價格上漲的樓盤。而開發商這種以價換量的推盤策略，也確實起到了明顯的助推作用，這10個降價入市的項目中，至今成交面積在1萬平方米以上的達5個。

　　而高價位住宅的成交也有了回暖勢頭。

　　德佑地產最新發布的監測數據顯示，上周上海成交了35套單價5萬元以上的房源，比前周多出26套；成交面積1.07萬平方米，為前周的4.2倍。

　　開發商流露搶收意圖

　　隨著成交量復蘇，開發商的推盤熱情也有所升溫。

　　據佑威統計，上周滬上獲取預售證的商品住宅項目共9個，其中旭輝上河苑、保利湖畔陽光苑、萬科尚景苑等外圍項目，推盤面積都在3萬平方米以上，而陸家嘴花園一期則成為了今年首個推盤的內環內住宅項目，該樓盤本次推出的多為90平方米以下小戶型房源。

　　黃志堅分析，上周滬上樓市新增供應的大幅上升，有可能表明，開發商受成交量攀升鼓舞，加快了入市的步伐，“以價換量的行動似乎更為果斷。”

　　“只要開發商愿意大幅降價，那么3月成交量就會較2月大幅攀升。”黃志堅說。

　　來自21世紀不動產的統計顯示，上周滬上新增入市樓盤中，有兩個在不到4個月的時間內，再次推出新房源。該機構分析，主要原因是這兩個項目此前推出的房源去化良好，“在樓市小陽春初現的當下，開發商流露出集中推盤搶收潛在客源的意圖”。

　　銀億集團銷售總監王士章判斷，3月會有更多的開發商入市、促銷，推盤力度也會保持與上周同樣的水平。

　　“向上勢頭不如2011年”

　　也有更為謹慎的聲音。

　　在某上市房企副總裁看來，滬上樓市近期呈現的復蘇勢頭，只是正常現象，并不能說明市場出現了回暖跡象。“我們將龍年春節后一個月的市場成交情況與往年春節過后一個月的成交情況作了比對，今年成交量的向上波動勢頭并不算突出，甚至還不如2011年。”

　　該上市房企副總裁認為，近期樓市的復蘇跡象“之所以讓人感到驚喜”，“完全是因為前面很長一段時間里，成交實在是太差了。”

　　上述上市房企副總裁還提到，目前市場的貨存量仍然很大，開發商的資金依然較為緊張，上周成交量的大幅上漲有個別樓盤大幅降價的因素推動，預計接下來幾周的成交量會穩定維持在10萬-15萬平方米。他認為，眼下限購政策沒有改變，這樣的成交水平無疑會令開發商之間的競爭更加激烈。

　　陸騎麟也認為，能否讓3月變成名副其實的“小陽春”，還要取決于開發商降價策略的延續性。

　　“‘兩會’之后，樓市調控或將以延續和加強實施當前的政策為主，因此后續更嚴厲的調控政策出臺可能性相對較小。”陸騎麟對于調控政策的走向則相對樂觀。

　　這與王士章的判斷頗為相似。他認為，接下來幾周的成交量也會在20萬平方米左右，這一成交水平或將成為今年樓市的成交常態。

　　王士章的判斷依據，同樣來自于對現有調控政策走向“短期內不會變得更嚴厲”的判斷。

　　“當然調控政策也不會放松，開發商的處境不會變得更好或更壞，因此市場不會出現更好或更壞的預期。”王士章認為，市場總體會保持一種相對平穩。

　　“8折已是折扣底”

　　開發商降價動力的持續性目前依然值得懷疑。

　　黃志堅判斷，在相互競爭帶動下，中低價位商品住宅會呈現價格“普降”格局。

　　但黃志堅也指出，目前狀況下的降價，多是開發商被逼著降，資金鏈不緊張的開發商很難會去降價。對開發商而言，一旦回款足夠保障正常運營，就會縮小或取消優惠，重新進入觀望或等待政策的逐步“回暖”。

　　“從目前的市場情況看，不管剛需樓盤還是高端樓盤，只要能照市場價打8折就能吸引客戶成交，8折的折扣基本已經觸底。”王士章預計，今年上海樓市全年的成交量在1000萬平方米以上，高于2011年700多萬平方米的水平。

　　前述上市房企副總裁同樣認為，開發商繼續大幅降價的動力有限。

　　“目前開發商自然不會惜售，但也不會采取像去年年底那種拼命掙扎要活命的做法。”該副總裁解釋，去年年底，很多開發商為回籠資金，對樓盤的去化率要求普遍都在80%以上，而現在可能只會要求60%，剩下的慢慢賣，“可以視日后的市場情況，慢慢縮小折扣幅度，甚至有慢慢加價的可能。”

　　該副總裁認為，大多數開發商會采取少量多批的方式推盤，“用這樣的方式推盤，推的其實都是庫存。不過開發商卻樂得以這樣的名義吸引客戶，而對于買房人，這樣的加推，一可以帶來優惠，二也會有選擇余地。”

　　在該副總裁看來，開發商目前這么做，并不會招致政策壓力。

　　該副總裁說，3月是“兩會”月，市場回暖、反轉是不可能的，惟一的可能是“價平量漲”或“價略跌量漲”。“只要價格平穩，供需兩旺也是政府所愿意看到的，價平量漲或者價略跌量漲對市場是最好的，開發商、買房人、政府都樂見其成。”