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易小迪：2012房地產(chǎn)業(yè)告別高增長(zhǎng)時(shí)代
發(fā)布時(shí)間:2012/2/25 14:00:37 瀏覽量：-
陽(yáng)光100董事長(zhǎng)易小迪是個(gè)清醒的悲觀者。
在易小迪看來(lái)，行業(yè)的高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴富神話”已經(jīng)成為歷史。“這輪調(diào)控的結(jié)果是引發(fā)了行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的提前到來(lái)。”易小迪指出，“我們必須習(xí)慣于從一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代走向穩(wěn)定時(shí)代和收縮時(shí)代，這是一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)。”殘酷的現(xiàn)實(shí)意味著競(jìng)爭(zhēng)將加劇，有許多企業(yè)將退出歷史舞臺(tái)。
告別高增長(zhǎng)時(shí)代
調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011年，“巨型”房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)還在增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的勢(shì)頭已大為放緩。如果說(shuō)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)低迷只是表面現(xiàn)象，不容忽視的是，市場(chǎng)容量的逐漸萎縮。“房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走下坡路，商品房11億平方米的市場(chǎng)容量已到達(dá)頂點(diǎn)。”易小迪說(shuō)。
盡管大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不愿意承認(rèn)，但普通居住產(chǎn)品的市場(chǎng)幾乎已走到盡頭。易小迪列舉說(shuō)，2011年中國(guó)人均居住面積超過(guò)35平方米，城市化率超過(guò)50%，全國(guó)平均房?jī)r(jià)5377元/平方米，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市平均房?jī)r(jià)超過(guò)8800元/平方米，十大城市均價(jià)為15600元/平方米。住宅產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)到了一個(gè)與收入相匹配的頂點(diǎn)，市場(chǎng)容量也到了相對(duì)飽和點(diǎn)。
中國(guó)城市化的高增長(zhǎng)期基本已過(guò)去。多個(gè)國(guó)家的發(fā)展歷程表明，城市化率從20%上升到50%的時(shí)候，人口集聚在少數(shù)城市中。但此后，外部環(huán)境發(fā)生變化，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的企業(yè)必須轉(zhuǎn)型。
美國(guó)房地產(chǎn)龍頭帕爾迪的發(fā)展軌跡，可資中國(guó)房企借鑒。
帕爾迪早期也主要依賴(lài)于外因——美國(guó)城市化率的提高。20世紀(jì)50年代時(shí)期，帕爾迪創(chuàng)始人初期主要集中在底特律郊區(qū)建設(shè)大型住宅項(xiàng)目和一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。彼時(shí)，美國(guó)的城市化率為64%。1960年年底，底特律的住房擁有率達(dá)到頂峰，市場(chǎng)空間逐漸飽和，帕爾迪第一次進(jìn)行地域擴(kuò)張，業(yè)務(wù)擴(kuò)張到華盛頓、芝加哥、亞特蘭大市郊。到20世紀(jì)60年代中期，三地的業(yè)務(wù)逐漸成為帕爾迪的主要收入來(lái)源。
1980年左右，美國(guó)城市化接近尾聲，帕爾迪才開(kāi)啟公司的全面質(zhì)量管理與價(jià)值鏈前段整合時(shí)代，并將細(xì)分市場(chǎng)作為擴(kuò)大市場(chǎng)份額的手段。精確制導(dǎo)，客戶通吃，終身鎖定。其間又有許多房地產(chǎn)企業(yè)退出市場(chǎng)。
與此相比，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金十年里，房地產(chǎn)年增幅度都在30%以上。“房地產(chǎn)企業(yè)一旦規(guī)模做大，只要在不同的城市復(fù)制相同的盈利模式，便可取得成功，幾乎沒(méi)有虧損企業(yè)。”易小迪說(shuō)。
但他清醒地認(rèn)識(shí)到，過(guò)往房地產(chǎn)企業(yè)盈利更多來(lái)源于外部環(huán)境，而不是產(chǎn)品創(chuàng)新和內(nèi)部管理。決定企業(yè)盈利水平的主要因素是，做什么類(lèi)型的產(chǎn)品，在哪個(gè)城市做。打比方說(shuō)，在北京做住宅的利潤(rùn)率是40%，在其他城市是30%或者20%。企業(yè)和企業(yè)之間的差別也不大。
但如今在嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商必須得學(xué)會(huì)面對(duì)。住宅產(chǎn)品市場(chǎng)的不斷收縮，不僅增長(zhǎng)空間在轉(zhuǎn)移，盈利空間也在壓縮。當(dāng)前政府的所有的調(diào)控政策都是針對(duì)住宅產(chǎn)品的。“搞住宅產(chǎn)品不單是微利，競(jìng)爭(zhēng)激烈也容易出現(xiàn)虧損。”易小迪說(shuō)。電子行業(yè)、百貨行業(yè)都要經(jīng)歷市場(chǎng)容量萎縮的這一天，但房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整會(huì)來(lái)得更加猛烈。
走效益增長(zhǎng)之路
盡管悲觀，卻并不意味著看不到希望的曙光，縱使許多企業(yè)的命運(yùn)是走向消亡，易小迪依舊堅(jiān)信，屆時(shí)也將會(huì)涌現(xiàn)出一批有影響力的品牌公司。縱觀西方主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，住宅行業(yè)確是一個(gè)短命的行業(yè)。經(jīng)過(guò)一輪城市化后，大部分公司都會(huì)消失，剩下一些壟斷型的公司繼續(xù)發(fā)展。區(qū)域性公司、有特色的公司也能生存下去，大量普通住宅靠工業(yè)化來(lái)生產(chǎn)。
無(wú)需絕望。“這種局面不會(huì)一天就出現(xiàn)，”易小迪強(qiáng)調(diào)，“但如果再盲目地?cái)U(kuò)大普通住宅的生產(chǎn)量，將會(huì)十分危險(xiǎn)。”二、三、四線城市的這一天，會(huì)晚些時(shí)候到來(lái)。在城市化率超過(guò)70%的北京，開(kāi)發(fā)普通住宅，除了地段帶來(lái)升值，靠簡(jiǎn)單的創(chuàng)新不可能打翻身仗。
作為民營(yíng)企業(yè)和非上市公司，陽(yáng)光100面臨的選擇是不走規(guī)模擴(kuò)張之路，而是走效益增長(zhǎng)之路。堅(jiān)持二、三線城市戰(zhàn)略，增加城市綜合體比例，并持續(xù)進(jìn)行公司管理的提升。
易小迪認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)靠外部環(huán)境和產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)難以解決生存問(wèn)題，必須經(jīng)由管理的變革，才能找到房地產(chǎn)企業(yè)的持久發(fā)展之道。2012年，在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，陽(yáng)光100的主要目標(biāo)也是消化庫(kù)存，通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和企業(yè)管理的結(jié)合找到效益。
“2012年會(huì)有很大壓力，但肯定不是末日，現(xiàn)在不僅是冬天，也是春天的開(kāi)始。”易小迪說(shuō)。
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