“你看到樣板間的書房了嗎？在實際交付的房子中那里是一個露臺，我們免費送你的面積。你在收房后可以把門打掉，改建成書房，由此使用面積能增加十幾平方米，此外還有飄窗等贈送面積……”而在銷售人員的計算器上，房屋的得房率也神奇地由78%變成了110%。

        購房者多少明白“羊毛出在羊身上”的道理，而更重要的則是房屋由于贈送面積留下的種種隱患往往會讓購房人后悔莫及。

        為增加得房率 買房贈面積成樓市潛規則

        對買房人贈送的面積，實際上多數都是開發商“偷”出來的，因此業內叫做“偷面積”。根據國家對于建筑制定的種種規范，想方設法鉆漏洞、打“擦邊球”，在當前的市場中已經屢見不鮮。

       業內人士表示，“偷面積”的方法眾多，包括步入式和可拆卸凸窗、隱藏式衣柜、入戶花園、大陽臺、建筑構架、半贈送地下室、奇偶錯層偷面積、送夾層等眾多手法。不過，這中間有的方法屬于幾年前的做法，“現在國家有明確規定，有些贈送面積的手法是不可用的。”他表示，目前北京市場上比較常見的方法是贈送露臺、入戶花園、飄窗、閣樓、地下室等面積，復式結構中的挑空贈送也比較常見。某項目營銷總監表示，關于房屋建筑面積計算中本來就有規定“贈送面積”，開發商主打的贈送面積不少就包括規定不計算面積的部分。“因為層高在2.2米以下建筑面積不計入總面積，許多loft產品都會打出買一送一的旗號；此外做成內外飄窗，符合規定的話都不計算面積。這些因為合規又不影響建筑質量，已成為行業約定俗成的做法。”

        別被贈送面積忽悠 法律風險不可不防

        多數購房者認為“贈送面積”提高了房屋的性價比，并且愿意為此買單。事實上，購房者“占了便宜”的同時，也要為“便宜”付出相應的代價。

        據了解，一個小區的贈送部分過多，這個小區的容積率將加大，加之露臺、陽臺等偷換面積嚴重時，建筑密度增加，業主的采光度、居住舒適度、安全度都將受到很大影響。此外，由于贈送面積不計入房產證，贈送面積在法律上也不具有合法性。采訪中我們了解到，實際操作過程中，多數開發商不會將贈送面積納入商品房買賣合同，而以補充協議形式出現在合同附件的也較少，因此贈送面積基本不受法律保護，這也增加了贈送面積的“發病”頻率。

        法律人士表示，贈送面積易涉及開發商“偷面積”，不寫入合同及不計入產權證，也是開發商規避風險的方法。而正是因為贈送面積不受法律保護，所以即便售后出現的糾紛，業主權益也很難得到保障。

        專家提醒購房者，針對贈送面積的樓盤，購房者一定要確認贈送的面積是否根據國家面積計算的規定將面積本身算成半面積或不算面積的情形；在簽署合同或者辦理產權證前仔細確認房屋平面圖并制定相對有利的合同條款。

        違規改建危害建筑安全 得房率過百需警惕

        在通州運河新區某樓盤，銷售人員直白地介紹了他們送面積的訣竅。“你看到樣板間的書房了嗎？在實際交付的房子中那里是一個露臺，我們免費送你的面積。你在收房后可以把門打掉，改建成書房，由此使用面積能增加十幾平方米，此外還有飄窗等贈送面積……”而在銷售人員的計算器上，房屋的得房率也神奇地由78%變成了110%。

        此外，還有人打起了地下室的主意。在東五環某別墅項目，原本應該一層的地下室被多挖了一層，形成地下兩層空間，盡管采光通風不盡如人意，且地下返潮現象嚴重，但由于多出了數十平方米的贈送面積，依然吸引很多購房人。

        建筑業內人士表示，上述做法對購房者來說是存在風險的。有些樓盤在進行正常驗收后再重建樓板或砌墻，這種方式是不符合規劃局審批規定的。包括公攤在內的住房，如果得房率超過百分之百的話，購房者需要提高警惕，以免造成不必要的損失。如利用管井延展空間或改變建筑構架的方式，目前已不被許可了。