指標房亂象
團購房指標轉讓攪亂昆明樓市 記者兵分三路實地調查
　　第一篇：

　　指標房亂象之環城北路
售樓部代賣“單位團購房” 買一環邊三房省20多萬元

　　
一個一環邊尚未開盤的項目，含轉讓費單價只需6900—7500元/平米！這讓那些標價上萬的一環樓盤情何以堪？團購指標滿城飛的葡萄街區，與四度開盤大捷的金尚俊園相比，屬于暗火洶涌派。記者算了下，即便加了“轉讓費”，買“單位團購(三房)房源”，總價仍比開盤價少出20多萬元，差不多可以省下一部車+裝修費，即使是貸款買房，雖首付成本不低，但還貸壓力明顯減小。

　　售樓人員代售“單位團購房”

　　含轉讓費單價比金尚還低

　　用“葡萄街區”、“更名”、“轉讓”等關鍵詞百度一番，找到相關結果多達2,580,000個。不過，這些指標轉讓大多在去年底以前成交，有的則已過期，仿佛開盤前的寂靜。直到2月24日，一個名為“@昆明江岸房產中介”的網友突然在微博上活躍開來，揭開了葡萄街區新一輪“代售單位團購房源”的序幕。

　　開博半月，“@昆明江岸房產中介”共發了20多條微博，但含金量很高，“這套很適合三口之家，88.66平米三房”、“這兩套適合新婚夫婦，80.5平米兩房”……幾乎每一條信息的都能引來眾多網友評論打探。由于這批“單位團購低價代售”房源單價遠低于市場價，微博賣房戰果頗佳——3月1日，“@昆明江岸房產中介”發出一條成交信息：“葡萄街區團購代售房源成功交定金一套：97平米三房，西向，單價7500元成交，更多房源敬請關注。”記者以私信方式從“@昆明江岸房產中介”獲得了相關工作人員的聯絡方式。

　　“您想要的那套88.66平米小三房，單價7245元/平米，昨天剛成交。”該工作人員翻查了房源表后，給了記者另外選項，“同戶型的還有一套樓層更好的，在A棟44樓(總共45層)，南向房，含轉讓費每平米7500元。”

　　7500元、三房、44樓、朝南，總價只需約66.5萬！可想而知，當時的團購價有多低！“因為參與單位團購的買房人被‘限購’，所以房源才陸續轉了出來。如果你要更細了解，可到我們售樓部看一下”，工作人員一席話讓人頓時讓人反應過來，原來他不是中介，而是售樓人員。

　　毫無疑問，這套66.5萬元的三房性價比超高——論價格，每平米單價比濱江俊園二期·后灣(精裝，均價11200元/平米)低了足足3700元，比金尚俊園(第四批房源均價8200元/平米)便宜700元。論戶型設計，江東·禧瑞都90平米只設計為兩房，而金尚俊園的最小三房也在100平米以上。

　　對比綜合，葡萄街區怎么看都像是在做一件利國利民的好事。網友“@月亮果2012”戲言道：“真是菩薩顯靈啊，又出了個葡萄街區，房價真的回到解放前，讓濱江俊園靠邊休息吧”。

　　相關鏈接：

　　第一篇：指標轉讓攪亂昆明樓市 售樓部代賣“團購房”

　　第二篇：指標房亂象之北市區：買房人欲省錢火中取栗

　　第三篇：指標房亂象之南市區西市區：開發商借中介出貨

　　買團購轉讓房

　　可省下一部車+裝修費

　　由于深處濱江俊園、葡萄街區、星光俊園工地包圍圈，葡萄街區售樓部顯得有些“吃灰”，推門入內，里面三三兩兩圍坐的人，有的忙著咨詢單位團購房源認購事宜，而有的則已在簽合同。“轉讓費15萬(即：轉讓單價與團購單價之間的差價)，得單獨補給原買主。”對于團購房源的交易流程，該工作人員做了解釋，并補上一句，“這套房還捆綁了一個地下車位，14萬(有產權)一個。”

　　記者粗略算了下，若是首次購房，按首付3成算(刨去轉讓費)，這套總價66.5萬元的房子首付款為(66.5萬—15萬)×30%=15.45萬元，加上補給原買主的15萬元差價(轉讓費)，買房者需承擔的費用就是15.45萬+15萬=30.45萬。而捆綁銷售的車位，貸款也需首付50%(即14萬×50%=7萬元)，這意味著，買這套團購代售房源，需要支付15.45萬(首付款)+15萬(轉讓費)+7萬元(買車位的首付款)=37.45萬元。至于中介費、契稅等各環節必要支出，這位工作人員稱，從他這個渠道購買，更名免費，不用支付中介費，至于契稅等費用，均是按團購時的房價基數來算。那當時的團購價具體是多少？從該工作人員提供的15萬元差價來算，這套房團購單價在5800元/平米左右。

　　記者調查發現，葡萄街區“轉讓費”大致分兩種，一種是“(轉讓單價—團購單價)×建筑面積”，轉讓費高低取決于轉讓單價的高低；另一種則是5萬—15萬元不等的“一口價”，完全取決于業主的心情。

　　購房成本算出來了，那么購買葡萄街區團購代售房源究竟能劃算多少？

　　根據葡萄街區首批房價公示，開盤時推出的“可售”房源，單價多在10000—11000元/平米。保守估算，上文提到的這套總價66.5萬元的房子，開盤價預計會在89萬元(按單價10000元/平米計算)，若捆綁車位，首次購房支付的首付成本約為33.7萬元(89萬×30%+14萬×50%)。從成本考慮，買團購房的首付成本比開盤時買房的首付成本略高，但團購房的總價明顯占優，即便加了“轉讓費”，總價仍比開盤價少出22.5萬元(89萬—66.5萬)，差不多可以省下一部車+裝修費，即使是貸款買房，還貸壓力也要小很多。

　　一位網友評價道，“這些擁有團購房的人很多都是多套房的主，現在房價下行，都怕捏在手里燙手，轉讓費多少都是賺到的，如果不低于市場水平，哪能快速變現？”由于葡萄街區的施工進度與金尚俊園相當，有的已建到30多層，所以，選擇這個時機買轉讓出來的團購房，風險系數顯然要比那些還是個坑就忙著轉讓團購指標的樓盤(譬如沸之城)要低很多。

　　日前，葡萄街區開發商——云南神州天宇置業有限公司總經理助理王旭在接受媒體采訪時表示：“開盤工作正在準備，不會打算降價銷售。”這句話，對于那些已購買“單位團購代售房源”的人來說，無疑是好消息。

　　
●機構觀點

　　買賣指標有效 不代表沒有風險

　　團購商品房指標轉讓是目前市場上最為常見的形式，在理論上也是有效的，但理論上的有效并不代表沒有風險，購房者在選擇團購指標轉讓時仍舊需要十分謹慎。風險來自于兩方面：其一，出賣人沒有取得預售許可證與購房者簽訂的商品房預售合同是無效的；如果該協議含有商品房購銷合同的主要條款，是預售合同的話則協議是無效的。其二則主要來自于開發商層面，首先是開發商如果尚未繳清土地出讓金，則將來存在難以取得土地使用權的風險；第二是如果房屋已經被開發商拿去抵押則將來購房者無法取得完全的房屋所有權；第三是由于沒有備案登記，房屋可能會被一房多售。

　　指標房對于市場的影響也主要來自于團購商品房房源，我們認為從長期來看這一行為不利于房地產市場的健康發展。團購商品房是具有特殊背景的單位或企業通過與開發商博弈獲取的特殊利益，目的是實現開發商的前期資金回籠和團購參與人員的未來增值或轉讓收益。在這一交易實現后，開發商資金壓力得以減緩，進而在后期銷售中保持面對市場銷售房源價格的“堅挺”，而團購房則實現加價出售，實際上是將大眾可以獲取的利益被少數集團所占有，這一行為加大了房地產宏觀調控的難度，也增加了絕大多數購房者的置業成本，將行業拖入了惡性循環。