已成交的二手房多半“有貸在身”

         近段時間，市民趙女士在漢陽看中一套二手房，房主報價還算合理。不過，在買賣雙方見面協商時，房主稱這套房子還有25萬元的貸款未還清，自己手頭沒錢，無法提前還款。如果趙女士誠意購買，就要先付首付款以償還貸款，等房產解押后再辦理過戶等手續。對此，趙女士有些擔心，不知道這樣是否可行，會不會有風險？

         其實，看中或購買“背”貸款的二手房，在武漢二手房市場并不少見。據多家中介機構介紹，買房是大宗消費，七成以上購房者都是靠按揭貸款購買，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時就出售房產。近幾年來，市場上二手房成交的房齡越來越新，且大部分都有貸款。

墊資解押二手房買家有一定風險

            記者了解到，因原房主的房子還在按揭，也就是說其房產還在銀行抵押，需要還清貸款、解除抵押才能過戶給買家。部分房主沒有資金一下子還清貸款，就將還款轉移給了買家。這就是墊資解押的由來。

            武漢一家二手房中介機構貸款部負責人介紹，正常情況下房產要提前還款并解押，需要提前向銀行申請，還清余款之后，正常解押還需要一段時間，隨后才能辦理過戶手續。而這段時間內房產還在房主名下、買房人墊了資卻沒得到房子，很擔心會出現風險。

              據介紹，最主要的風險，在于買家幫賣家還清貸款后出現，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產，但還沒有辦理過戶的這段時間中，房東出現了債權債務糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當然，第三種情況較為少見，而第二種情況的風險最大。

              在二手房買賣中，房主有沒有債權債務關系，買家往往無處可查。在規避此類風險時，多數人依賴于公證。而實際上，公證只是將房屋的一些行使權力授予買家，而產權歸屬的性質并不會發生改變。也就是說，萬一房東有債權債務糾紛，法院將該房產凍結，而買方即便是已經繳交房款，也無法維護自己的權益，更無法證明房屋產權歸自己所有。

雙方應簽好協議明確付款的程序

              為盡可能避免買家出了錢拿不到房子的風險，專家提醒，在購房合同中，雙方應該詳細約定好具體的違約責任，如果碰到房主反悔不賣的情況，可以按照購房合同來處理。

           在簽訂合同時，買賣雙方應明確付款的程序、具體違約的條款等。最關鍵的是，買家墊資幫房主還貸，一定要在銀行柜臺操作轉賬，銀行轉賬簽字由買方簽字，銀行轉賬回單買方保留，并且要確認這筆錢房主用來還款了（以防移作他用）。然后要求房主寫收到墊資款的收據等。

         另外，買賣雙方還要在合同中約定，辦理過戶時，房主應配合買家辦理相關手續。