一套房 多人賣

    記者調查：對于最近一直在找房的市區陳先生來說，日前碰到的事情讓他膽戰心驚。上月底，陳先生通過中介推薦，看到新田園住宅區一套170多平方米的房子，每平方米掛牌價為3.1萬元。但多次相約，前后等了約半個月時間，房東仍不出面詳談。最后中介告知，房東太忙，直接過戶付錢即可，對此陳先生感到很蹊蹺。但更蹊蹺的是，陳先生發現這套房屋另有中介在掛牌出售，但該中介公司掛牌價卻只有每平方米27500元。當陳先生提出想看房及成交時，同樣被房東以沒時間為由推脫過去。后來又發現，這套房子還遠不止這兩個中介在賣，價格更是各有千秋。

    同樣一套房子，為什么多個中介在掛牌，價格還相差極大？這讓陳先生百思不得其解。經過仔細詢問才得知，當初房東為了借錢將這套房子以公證的方式押給了擔保公司。現在房東在賣，擔保公司也在賣。

    購房者遇到這種情況該怎么辦呢？

    律師觀點：現在一套房子的總價都很大，甚至可能要花費一個家庭一輩子的積蓄。因此買房首先要求安全，其次要求安心，這是最基本的要求。對于這種多人在賣的房子，安全過戶是第一前提，辦理銀行資金監管是一個好的渠道，而所有的資金，包括定金都應入監管賬戶。此外，過戶后，盡管法律保護善意的購房人，但由于房東債權人眾多，上門吵鬧的事情也不能完全排除，為了安心，如果購買者一定要買這個房子，建議在購買前要求中介約上其他在賣此房的人，做一個協商，以便和諧共處，盡可能避免日后的吵鬧。這些措施客觀上增加了購房人的成本，但在當前特殊時期，多一份細心，就多一份平安。

    所謂資金監管，簡單地講，就是將購房款存入銀行監管賬戶，買賣雙方約定：當過戶手續完成時，賣方有權領取購房款；而當過戶不能完成時，買方有權取回購房款，監管方認可這些條件。

    對于買方而言，這里應當注意的核心問題是：當交易不成功時，購房人如何順利從監管賬戶順利取回購房款，并有權解除合同。對此，我們的建議是以時間為界限，即當在某一天到來之時，無論出于何種原因（買方自身的原因除外），雙方仍無法完成過戶手續，買方即有權拿回房款，并有權解除合同。對于這一點，務必約定清晰、明確，以避免陷入不必要的糾紛之中。

    事例二

    付了錢 被查封

    記者調查：今年初，王先生以總價450萬元在市區大南門購買一套二手房，購房之前在房管部門查詢了房子的相關資料，該房子在銀行還有380多萬元貸款未還，其他權屬清晰。于是，與房東協商，王先生須幫房東將380多萬元先付給銀行還貸，等房貸結清后，再辦理過戶手續。

    沒想到，當他還了銀行的貸款后準備在房管部門辦理過戶手續時，發現該房子在付款之后被法院查封，原因是房東還欠另一債權人100多萬元，被訴至法院，然后法院查封了該房子。還好，房東欠的外債并不多，最終在相關部門的協助下，找到了房東以及房東的債權人，通過法律手段總算追回了這筆錢。

    律師觀點：目前的二手房交易市場，以剛性需求為主。對于目前的大多數購房人，買房子本身就是一輩子難得碰到幾回的事情，對于抵押、法院查封等概念不是很清楚。購房人帶著初次置業或者改善居住的夢想看房，一旦看中，出手干脆，這是人之常情。

    這個故事中，房東的債權人為什么之前不申請查封，偏偏等你還了貸款再查封呢？原因在于房子抵押在銀行，銀行享有優先受償權，如果拍賣該房產，先還銀行的錢，那么所剩無幾，余下的可能遠不夠還自己的債。當銀行的貸款被還清時，查封該房產，再進行拍賣，那么此時債權人的錢就更有了保障。而我們知道，還清銀行貸款后，抵押被撤銷，過戶手續還需要5個工作日左右，對于其他債權人而言，這幾天就是申請法院查封的絕佳時機，一旦被查封，購房人的損失可能接踵而來，非常可怕。

    那么如何規避呢？我們的意見是，如果不能確保你幫助房東提前還貸是安全的，目前最好不要買，目前也沒有更好的規避辦法。盡管有法律觀點認為此時的購房人作為善意第三人，應該從物權法的角度進行保護，但陷入這種糾紛，不是一時半會能夠處理清楚的，且結局難料。

    總之，買賣各方要以誠信為本，保護交易。同時也提醒買方，多了解背景信息，多咨詢，多一份謹慎，安全購房，安心交易。