陳先生兩年前在雨花臺(tái)區(qū)買了套二手房，房主劉女士在手續(xù)辦好之后告訴陳先生，考慮到廚房的實(shí)用性，以前裝修這套房子時(shí)曾經(jīng)改動(dòng)過(guò)管道，且當(dāng)時(shí)的改動(dòng)是經(jīng)樓下鄰居同意的。交房后沒多久，樓下鄰居曾來(lái)找過(guò)陳先生，說(shuō)自己家里的管道堵塞，他并沒當(dāng)回事。兩年以來(lái)，鄰居多次找上門來(lái)，要陳先生給個(gè)答復(fù)，并且要求他賠償多次疏通的費(fèi)用，而且近期陳先生自己的管道也時(shí)有堵塞，他不禁有些納悶了：房屋并不是在自己居住時(shí)改造的，再說(shuō)以前的改造也是經(jīng)鄰居同意的。陳先生不知道該怎么應(yīng)對(duì)，以前的房主是否該對(duì)此負(fù)責(zé)，原房主是否也該一同承擔(dān)責(zé)任呢？

　　律師出馬

　　查明原因方可辨清是非

　　江蘇圣典律師事務(wù)所楊龍輝律師認(rèn)為，劉女士應(yīng)首先找有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)部門對(duì)導(dǎo)致管道堵塞的原因作出認(rèn)定，再依照不同的產(chǎn)生原因作進(jìn)一步的處理，具體而言有兩種情況。

　　如果經(jīng)認(rèn)定是因工程質(zhì)量原因而導(dǎo)致管道被堵，則可以根據(jù)是否超過(guò)保修期而選擇不同的處理方式：若處于保修期內(nèi)，可要求開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任；若超出保修期，對(duì)屬于房屋共用部位或共用設(shè)備設(shè)施質(zhì)量原因的，可申請(qǐng)以專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修和更新。

　　如果經(jīng)認(rèn)定，管道問題是由于陳先生所居住房屋之前的裝修改造或使用不當(dāng)造成，那么依照《物權(quán)法》第九十二條及《民法通則》第八十三條中對(duì)相鄰關(guān)系及損害責(zé)任的規(guī)定，對(duì)相鄰一方未適當(dāng)行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利（包括管理權(quán)利和使用權(quán)利）造成相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人遭受侵害的，由致害不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于陳先生所主張的房屋改造發(fā)生于其居住之前，如經(jīng)認(rèn)定確為改造所致，陳先生可以要求出賣人承擔(dān)自己因賠償責(zé)任導(dǎo)致的各項(xiàng)損失，而出賣人如果是委托裝潢公司進(jìn)行裝修改造的，還可以依據(jù)裝修合同中的具體約定向裝潢公司進(jìn)行索賠。

　　律師提醒

　　合同應(yīng)提前約定相關(guān)責(zé)任

　　在二手房買賣中，經(jīng)常有因自然損耗及人為損害導(dǎo)致的類似糾紛產(chǎn)生，其中因前任業(yè)主的裝修或改造導(dǎo)致問題發(fā)生的情況還不少。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者無(wú)法在買賣過(guò)程中憑肉眼發(fā)現(xiàn)問題，一旦發(fā)生糾紛，前后業(yè)主相互推諉的情況屢見不鮮。對(duì)此，律師建議雙方可在買賣合同中對(duì)房屋交付時(shí)的質(zhì)量狀況和交付后如果產(chǎn)生由于原有質(zhì)量問題導(dǎo)致的損害責(zé)任承擔(dān)做出約定，在原業(yè)主未告知瑕疵存在或故意隱瞞的，由原業(yè)主承擔(dān)。

　　“專業(yè)的房產(chǎn)中介會(huì)詢問房主在裝修時(shí)是否有大的改動(dòng)，還會(huì)提醒買房人收房時(shí)關(guān)注細(xì)節(jié)，如果是裝修后沒幾年的，最好索要裝修的圖紙，以免后期維修遇到麻煩。”淘然居房產(chǎn)董事長(zhǎng)崔榮麗表示。買房人也不要為表面的裝修所迷惑雙眼，要透過(guò)裝修看本質(zhì)，尤其是水電、管道等大項(xiàng)設(shè)施，一定要盡量了解詳細(xì)。