全部交易環節網上操作

       今后，二手房全部交易環節均通過網上平臺操作，買賣雙方的交易將更加安全。我愛我家市場部經理胡涓涓認為，“網簽的交易流程與過去可以說是完全不同。比如過去簽訂合同后，首付款是直接交給賣方，傭金直接付給中介，但現在都不這么操作了。”那么，網簽和過去交易究竟有哪些變化?

       密鑰準入：防止被黑中介忽悠

       賣房人可書面委托將房屋交予不同中介，中介經紀人將通過密鑰將房屋信息錄入。此后，賣房人一旦確定委托哪家中介進行賣房就開始簽訂三方協議，正式進入交易環節。

       網上備案：防止假房源或一房二賣

       房屋交易信息在網上簽署備案，根據合同和相關信息，買方貸款的銀行會對買方的貸款資格進行初步審核。

       首付款進專戶：保障資金安全

       貸款初步審核通過后，根據合同買方可以先存入部分首付款，此時首付款正式進入資金監管賬戶。

       銀行預審核：下款時間更快

       如賣方的房屋本身也有貸款，將由南京市房屋置業擔保有限公司幫賣方進行擔保支付、房屋解押(資金監管服務本身不收費，如買方提供貸款擔保，賣方進行解押擔保，需支付擔保費用。

      解押完成后，買方進行貸款申請，因為有了之前的預審核，貸款銀行將會在最短3天時間內下款給買方，此時買方貸款的額度進入了資金監管賬戶。

      傭金最后到賬：防止中介拿了錢就不管

     10個工作日內出件，買賣雙方到場簽字，與此同時，資金監管賬戶將把剩余的房款打進賣方的銀行賬戶，將傭金劃入中介機構賬戶。

      那我們不禁要質疑：監管賬戶和擔保公司可信嗎?

      新規規定，南京市房地產市場管理處是二手房交易資金和中介傭金監管機構，南京市房屋置業擔保有限公司是資金監管的交易保證機構，該公司和二手房買賣雙方及房產中介簽訂資金監管協議，所有資金交由該公司實施監管，資金安全由交易保證機構和監管資金開戶銀行共同負責。南京市住建委人士昨天表示，這家公司是國資控股，買房人盡可以放心。

      房款在監管賬戶中產生利息歸誰?

      按照新規，在交易過程中，買房人支付的房款將一直在監管賬戶中，那么南京所有二手房交易的房款由此產生的利息將是個不小的數字。那么，這筆利息歸誰呢?

      記者在此次住建委出臺的配套措施細則中發現了這樣一條規定：交易保證機構提供交易資金及傭金監管服務時免收服務費用。監管的交易資金及傭金在監管賬戶滯留期間按照銀行同期活期存款利率計算利息。資金衍生的利息經批準可用于交易保證機構人員工資和辦公經費的開支。

      不過，南京市住建委產權市場處存量房管理科科長祁亞軍昨天表示，利息會和本金在交易完成后轉入歸屬方。這意味著賣房人將不會出現利息損失。

      定金和尾款要不要監管?

       按照此次網簽新規，定金和尾款不在監管范圍內，這意味著買房人的定金和尾款，將直接交給房主。不過，此次新規中規定，定金和尾款都不能超過兩萬元。

       從去年下半年開始就有傳聞稱，南京的二手房交易將告別傳統模式，全部采用網簽。此前，北京、廣州、上海、長沙、沈陽等城市已實施網簽，省內的蘇州也已實施。

      “其實南京的二手房交易原先也可以實現網簽，幾年前我們出臺相關措施，但并非強制性的，真正實施網簽的交易很少。現在則變成強制性要求。”南京市住建委產權市場處存量房管理科科長祁亞軍說，去年9月份南京就全面啟動網上交易和資金監管系統的研發和測試工作，在借鑒了外地城市成熟經驗的基礎上，南京獨創了新規，將二手房交易的中介傭金也納入監管范圍。

       網簽新政策，必將會帶來一些好的或者不好的影響

       一位中介人士表示，銀行加入到網簽，是打擊“陰陽合同”的要害所在，“如果買家希望獲得足額的貸款，就不能報低價，否則只能貸到以報低價計算出來的貸款。”

       不過新規也并非就能杜絕“陰陽合同”。這位人士說，如果買房人一次性付款的話，還是有可能制造出“陰陽合同”，但此舉無疑會使交易風險加大。

       網簽時代到來后，二手房市場無疑將成為大中介的盛宴。而黑中介由于不具備準入資質，有望被逐步淘汰出市場。不過也有業內人士表示不樂觀：“說黑中介就此消失為時過早。網簽讓交易透明化后，不排除一些市民為了省中介費，而通過黑中介交易的，只要簽約時以市民之間交易的形式出現即可。”

       真正面臨考驗的，是資金鏈薄弱的小中介。由于傭金也將被監管，中介拿到傭金的時間與過去相比，往后推遲了至少20日左右。而傭金就是中介公司資金的“生命線”，對于資金鏈薄弱的小中介來說，日子未必會好過。

       而且，低定金或加大違約風險

       為防止交易風險，南京的新規規定定金和尾款的金額不超過兩萬元。這引起了一些中介業內人士的議論。

      “定金和尾款的數額太少，容易引發違約風險。”一位業內人士表示，如果一套房子總價在兩三百萬元以上，兩萬元的定金就明顯偏低了，如果市場發生變化，買賣雙方違約的成本就比較低。

        尾款也存在爭議。“學區房的尾款一般比較高，因為學區房的關鍵在于要確保買房人的戶口能落戶，我們一般規定學區房的尾款起碼要10萬元。”這位人士表示，如果學區房的尾款也只有兩萬元，那么買房人就存在較大的風險。