新房價格繼續下跌

　　盡管隨著剛性需求的釋放，房地產市場成交量持續攀升，但買賣雙方的博弈并沒有消除。受籠罩市場的看跌心態影響，降價成為開發商首選營銷策略。根據國家統計局18日發布的統計數據，今年8月份新建商品住宅價格指數繼續下跌，但跌幅有所減小。數據顯示，8月份新建住宅價格指數環比下跌了0.1% ，同比下降了4.3%；新建商品住宅價格指數同樣環比下跌了0.1%，同比下降4.6%，較之7月份跌幅減小。

　　值得注意的是，二手住宅價格指數延續著7月份以來的漲勢，環比上漲了0.3%，較之7月份0.1%的漲幅明顯增大。但和去年同期相比跌幅仍非常明顯，同比下降了3.0%。

　　金九銀十未現轉機

　　“中央多次重申堅持房地產市場調控的決心 ，限購限貸的政策導致市場高存量難以消化，下半年的房地產市場并沒有因為‘金九銀十’的到來而出現轉機。”青島銳理數據總經理馬光明說，截至8月份，新房價格指數已連續11個月處在下降軌道，二手房價格指數則在今年的7月份開始小幅上揚，但同比跌幅仍非常明顯。

　　盤點一年來國家統計局公布的70城市房價統計數據可以發現，調控政策以來，島城新建商品住房價格指數出現下跌始自去年的8月份，在經歷去年9月份的小幅上漲后，再次走上下行軌道。

　　降價跑量仍是大勢

　　從成交量來看，新建商品住宅的成交量已經連續4個月穩步上漲，其中五六月份的成交量都在7000套左右，7月份成交量達9512套，8月份則成交9118套。“成交量的高走與開發商以價換量的策略互為因果。”青島銳理數據總經理馬光明說，迫于高達15萬套的市場存量，開發商從今年的5月份開始逐步加大了降價促銷力度，這讓觀望已久的剛性需求出手買房，但成交量的持續高走又在一定程度上改變了賣方心態，隨著大量新房被快速消化，降價空間又有收縮的趨勢。

　　“但市場存量這么高，九十月份新盤開盤速度會加快，開發商的銷售壓力仍非常大，降價跑量仍將是市場大勢。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說。

　　棋至尾盤觀望漸濃降價通道或將重啟

　　“金九銀十”歷來是房地產市場的旺季，剛性需求的持續釋放能否撐起九十月份的市場？未來幾個月的房價會不會迎來觸底反彈？帶著這些問題，記者18日探訪市區房地產市場發現，由于調控風聲仍緊，存量房源日增，降價促銷仍是市場的主流方向。此外，受保障房大量上市的影響，“金九銀十”或許迎來樓市的“深度博弈”期。

　　二手房議價空間縮至3%

　　“新房價格持續下跌，二手房價格上漲的勢頭依舊非常明顯。”18日上午，科威國際不動產青島區域總經理孫杰說，新房價格的下降體現在開發商優惠力度的不斷增大，二手房價格的上漲則體現在議價空間的不斷減小。

　　“以市南區寧夏路周邊的二手房為例，以前的議價空間最高達10%到15%，但現在一般只有3% 到5%。”惠百家不動產的董曉峰總經理說。

　　為何新房、二手房價格從7月份開始漲跌各異？董曉峰說，從5月份以來，新房成交主要集中在李滄、城陽 、黃島、膠州、膠南、即墨等區域，這部分區域因為拿地價格相對較低，降價的空間也相對較大；但二手房成交主要集中在市南區、市北區、四方區以及嶗山區，受地段、配套等因素的影響，降價空間遠遠低于新房市場。

　　“二手房房主和開發商不一樣，后者房源積壓量高，受資金鏈的影響，而多數二手房房主手里只有一兩套房，資金壓力小得多。”孫杰說。

　　但業內人士認為，二手房價格的持續反彈對整個房地產市場并沒有指導意義。孫杰說，畢竟多數新房已經是準現房，無論是配套還是價格上都比二手房有優勢，會分流大量的二手房市場需求。
 
新房價格仍有下探空間

　　島城樓市會不會出現觸底反彈行情？“未來幾個月開發商仍將主推面向剛性群體的中小戶型，炒房成本日高，收益日低，房產稅呼聲越來越高，投資性需求不敢貿然入市。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說，在這個前提下，僅靠剛性需求，顯然難以撐起“金九銀十”的樓市。

　　9月份，包括李滄區的嘉凱城時代城、偉東幸福之城、中海國際社區等項目在內，持續掀起了價格戰。受此影響，李滄區的房價從去年的9000元/平方米，下跌到了目前的每平方米七八千元。“其實和2009年、2010年相比，李滄、四方、市北、城陽和黃島等區域的房價下跌幅度都在20%以上。”青島銳理數據總經理馬光明說。

　　18日，位于膠州市的青島中置風景項目二期繼續釋放出“成本價”賣房的信息。“均價仍將定在3000元/平方米左右，畢竟未來兩個月的市場銷售競爭仍然非常大。”中置風景項目的銷售人員說。

　　青島世聯怡高公司總經理陳耀華說，樓市結構性調整，驅逐投資性購房，下半年房價沒有大幅上漲的可能。

　　萬套保障房上市沖擊商品房

　　盤點近幾個月來的熱銷項目可以發現，包括李滄區的時代城、中海國際社區、海岸華府，城陽區的青特花溪地，黃島區的紫檀山 ，嶗山區的開泰錦城等在內的項目都下調了開盤均價，借此撬動市場需求釋放。

　　青島市房地產交易中心的統計數據顯示，進入9月份，日均成交量在兩百套左右，較之七八月份300套左右的日均成交量有所回落。“一方面是調控政策沒有絲毫將要放松的跡象，購房者對房價下降仍然充滿期待；另一方面是開發商積極備戰‘金九銀十’，借此擺脫年關將至資金鏈趨緊的難題。”馬光明說，到了下半場，島城的房地產市場將進入“深度博弈”期。

　　讓開發商在“金九銀十”季節難以淡定的，還有保障房上市銷售的消息。19日上午，13個保障性住房項目將公開銷售，一共有5451套房源，而部分經濟適用住房的銷售均價僅在3557元/平方米，僅為周邊商品住房銷售價格的一半左右。而據青島市住房保障中心的負責人介紹，下半年還將推出第二批保障性住房，房源大約有4000套。“近萬套保障性住房上市，會對9月份和10月份的商品房市場產生影響，分流一部分剛需客戶。”陳耀華說。 記者 王愛科

　　房價上漲城市數量緣何回落？

　　房價環比上漲城市數量減少，這是8月份房地產市場的一個新信號。國家統計局最新發布的數據顯示，與上月相比，8月份70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有36個。而7月份，環比價格上漲的城市數量達50個。這是自5月份房價環比上漲城市數量持續增加以來，首次回落。

　　與此同時，環比價格漲幅收窄。8月份環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.6%。而7月份，環比價格上漲的城市漲幅均未超過0.7%。

　　究竟是哪些因素導致房價放慢上漲步伐？

　　中原地產研究部總監張大偉表示，主要是成交量的放緩影響了房價上漲速度，漲幅放緩。成交量的放緩則由于消費者購房意愿下降，市場預期轉變。一方面由于前期積累的剛性需求，在今年上半年差不多已消耗殆盡，后續乏力。另一方面，與政府堅持房地產調控的堅定決心有著直接關系。

　　一方面是經濟下行壓力加大 ，一方面是房價反彈壓力增加，對于處在關鍵時期的房地產市場調控而言，審慎把握調控節奏，盡快加大市場供給顯得尤為重要。

　　國家發改委主任張平表示，下半年要穩定房地產市場調控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應，防止房價反彈；加強輿論引導，穩定市場預期，避免不實信息炒作誤導。