從持續上漲,到逐漸回落,在政策的強力調控下,自去年開始,房價已開始了從波峰向波谷滑落的周期性變化。但調查顯示,自2004年至今,濟南房租的市場價格水平卻始終處于上漲趨勢,即使經歷了最嚴厲的樓市調控,也沒有阻擋其漲勢。

        房租上漲租客8年搬4次家　桿石橋——東郊——北郊

        比起從外地來濟求學的小吳而言,在濟南租房生活了多年的張先生,對租金變化的感受則更強烈。為了租到便宜的房子,8年來張先生幾乎每隔兩年就搬一次家,住的位置從市中心區域到濟南東郊,繼而再到北郊,這些位置的變遷,在地圖上畫出一個大大的“L”。

       “2004年的時候,在桿石橋租一個一室一廳,45平米的房子,一個月也就300-350吧。”張先生回憶。

         從2006年開始,隨著房價的猛漲,住宅租金水平也出現了明顯的上調。“從2006年到2009年,我住在閔子騫路上的一個單位宿舍,兩室一廳70平米,最初一個月的租金要600元,兩年之后就漲到了900元?！睘榱吮M量減輕租金負擔,張先生再次走上了北遷的道路。“2009年到2011年,我就住在北全福了。80平米的房子,最初房東一個月要600,后來又漲到了900元一個月。2011年后我就又往北搬了一次,現在住的地方已經到了濟青高速零點附近,一間屋子就要500元一個月。”

        根據濟南一家大型二手房中介公司的統計,2011年全年,受到樓市調控政策的影響,濟南市區二手房成交量和價格出現了大幅回落,但房屋租賃和房租依舊保持了上漲態勢,“房租平均上漲了一二百元左右,房屋租賃成交也呈微漲態勢”,這家公司的負責人士分析稱,“二手房租賃成交量相對略高,一個主要原因是買賣成交不景氣,部分中介不得不把關注點轉移到租賃市場,以維持店面運轉”。

         商鋪租金三年漲了五成　忙活一年只夠房租

         與住宅租賃價格持續上漲同步,一些臨街店鋪的租金最近幾年來也在不斷攀升,由于租金已經成為店鋪經營成本的巨大壓力,不少店鋪的經營舉步維艱。

         在山師東路不到兩公里的道路上,十余家門店卷簾門上貼有“出租”“轉讓”的字樣。在網上,山師東路商戶出租的意向則更強烈。點開濟南某商鋪租賃網站,單擊“山師東路”一項,400余條出租信息映入眼簾。

        記者以準備開店的名義與一家擬轉讓店面的店東取得聯系?！?0個平米,一年租金5.5萬,我這個門店已經是山師東路上最便宜的了”,店東稱。記者調查后發現,這些準備出租的相關店鋪年租金在6萬到40萬左右不等。其中價格最高的,是位于山師東路南段東側一處地段較好、面積較大的店面,年租金在40萬左右。

        一位在山師東路上經營快餐館的店主稱,他是2008年道路改造完后在這里開的店,當時定下的租金是3000元一個月,“現在這附近的租金最少的都要四五千一個月,這期間一直在漲”。這位店主給記者算了筆賬,“賣一個漢堡四塊錢,扣除原材料人工等成本,一個漢堡我能賺一塊錢,一個月我要賣3000個才能賺回租金,平均每天要賣100個?！边@位店主坦言,現在的經營狀況勉強能夠維持,但如果要房租上漲,他就虧本了。而另有一部分店主則稱,“在這里忙活一年,掙的錢都交租金了”,由此推斷這里的店鋪租金已經成為他們經營的巨大負擔?！?/p>

        租鋪“轉讓費”擊鼓傳花　年租金3萬轉讓費高達6萬

        雖然店鋪具體的經營存在壓力,但房租持續上漲卻讓不少經營者找到了另外一條生財之道,承租下一部分店鋪,加價后轉租出去已經儼然成為了一個行當,職業化二手房東也在業內大有其人。

        在山師東路一個不到20平米的小店門口,記者見到“轉租”的字樣。店內的三四個貨架占據了絕大部分空間。貨架上堆滿了各種商品,包括食品、飲料、文具、體育用品、日化用品等等,這使得小店顯得格外擁擠?！澳曜饨?萬,貨物按9萬來算,租這間鋪子要順帶著買下這里的貨物”,店主對記者說。而在另外一處欲轉租的店鋪前,年租金3萬的鋪子,但要租下來,還要另外加上一筆轉手費6萬。雖然店主稱這6萬的轉讓費用包括加盟費以及設備等,但店主同樣稱,入股租賃下來經營別的行當,轉手費最多只能便宜5000元。

        一位從業多年的二手房中介唐先生解析了轉租背后的經營模式,“就具體的店鋪來說,經營得好繼續經營,經營出現困難,將還在合同期內的店鋪加價轉讓出去,一是將經營風險轉嫁出去,二來從加價中獲得一部分利益”。

         唐先生還稱,在二手房中介中,還存在職業化的“二手房東”,這種職業二手房東通常先與原房東簽訂5到10年的店鋪租賃合同,合同生效后,二手房東進行裝修或直接加價對外出租,從中獲取收益。

        唐先生認為,職業二手房東獲得生存最主要原因是市場上的鋪面是一種稀缺資源,商鋪數量的不足在推高租金的同時,使得后來者必須支付數萬元的店鋪轉讓費?！耙虼撕芏嗳硕颊f,要是能租到一手的鋪子,每年多交幾千塊都愿意”。