行業人士認為，改善型需求的入市，說明購房者的心理預期發生了變化，起碼對后市較為看好，此外降息等利好政策也給了他們更多的信心，預計下半年改善型需求群體的比例會更大一些。但是，和購買中小戶型不一樣的是，產權滿五年的144㎡以上二手房房源，除了要交3%契稅之外，還要交差額營業稅。

       改善型客戶 比例上浮10%左右

       最近，市民林先生到市區一中介門店，掛牌出售一套90㎡兩居室，同時又登記了購房信息，目標為三房或四房。

       他坦言，換房的想法，從年初父親來泉州與他生活之后就產生了，但是由于存款有限等原因，總想再等等看，希望房價有所下調。然而經過觀察和分析發現，林先生對房價的認識越來越理性，加上當前房貸環境較為寬松，以及近期貸款利率的下調，讓他決定賣掉兩居室換套大戶型。

       林先生想法的轉變只是近期二手房市場的一個縮影。不少中介經紀人都發現，無論是咨詢、看房，還是成交量，近期像林先生這樣的改善型需求購房者，比例有著明顯增加。易嘉房產云谷店店長鐘吉飛介紹，去年以來，泉州二手房市場以購買中小戶型的剛需族為主，中大戶型房源無人問津，而近期改善型客戶開始出來看房買房了，使得一些掛牌已久的房源得以消化，其公司最近就成交了好幾套140㎡以上的房源。

      泉州南新房產副總經理陳琰楠稱，從公司統計數據來看，之前總價60萬元到100萬元的房源是主角，深受購房者青睞，但是最近一周多以來有了些許變化，即100萬元到200多萬元房源的成交比例有所上浮?！半m然沒有太大的爆發點，但是成交量和5月相比增長了10%左右。”陳琰楠表示。

      降息政策 增強改善型客戶信心

      對于改善型購房，百度百科的解釋為，對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。

       莊氏房產副總經理魏國火則對此表示，一般情況下，改善型購房多數為“地段遠換近”、“對生活品質追求更高的舊換新”、“面積小換大”等三種情況。從目前客戶情況來看，因家庭人口增加，出售現有中小戶型房產、購買中大戶型的“小換大”最為多見。

      魏國火認為，改善型需求購房者的心理預期有所松動。其主要原因，一方面出于購房者對政策的分析，另一方面則是對待房價越來越理性的態度。

      南新房產副總經理陳琰楠也表示，改善型需求開始釋放，還和存款儲備金率下調、上周開始實施的降息等利好政策有關。“盡管具備一定的經濟實力，但是改善型客戶中，七成以上是通過按揭貸款來購房的。”陳琰楠稱，雖然降息所能享受的實惠并不多，但是降息增強了客戶對后市的信心，進而加快了改善型需求群體加快入市步伐。

      當然，也有行業人士認為，目前釋放的改善型需求購房仍然是自住，這部分群體和剛需族一樣，經過長時間的觀望之后，受房貸環境較寬松和降息等利好政策的影響，到現階段開始逐步入市

      房源充足 預計三季度逐步釋放

      既然是改善型需求，對房源的地段、社區、戶型結構便有著更高的要求，面積則集中于140平方米以上。那么，此類房源的掛牌量情況如何？

      采訪中，多位行業人士介紹，去年以來，泉州二手房中介成交一度低迷，積累了不少高性價比的優質房源。春節后，剛需族的入市消化了一些，但基本上是中小戶型，因此目前存量房源中，優質的中大戶型房源還是相對較多，選擇空間比較大。

      陳琰楠表示，當前中大戶型的掛牌量也有所上漲，但幅度較多的主要集中于市區外圍板塊，比如橋南片區、東海片區、城東—洛江片區等。關注度和成交量方面，豐澤區和橋南片區較為活躍，其中有著房齡短、社區成熟、交通方便等優勢的豐澤區大社區，是多數原本就住在市區的改善型客戶首選。

      縱觀今年二手房市場，上半年基本上是中小戶型唱主角，從目前情況來看，行業人士認為隨著改善型客戶的逐漸入市，中大戶型將成為下半年的亮點。陳琰楠認為，中大戶型房源成交量將持續走高，預計第三季度有更好的表現。為此，南新房產及時調整了業務主攻方向，由原先的主力推介60萬到100萬元房源，調整為主推80萬到150萬元房源。

      魏國火則表示，接下來的幾個月內，改善型置業都會保持穩步增多的趨勢，特別是七八月份，隨著政策預期向好和購房者對房價的理性認識，中大戶型房源的成交情況會更好。

     144㎡以上大戶型

      產權滿五年 也要補交差額營業稅

      實際買賣交易中，不少改善型需求購房者購置的是144平方米以上的大戶型。而此面積，正是普通住宅與非普通住宅的分水嶺，后者所要繳納的稅費也上了一個臺階。

      其中，除了契稅要從普宅的1.5%增長到3%之外，營業稅繳納情況也有所不同。易嘉房產鐘吉飛店長介紹，根據相關規定，沒滿五年的房產交易時，要繳納全額營業稅，即為過戶價格的5.55%，而產權滿五年的房源，普通住宅可以免交營業稅，非普通住宅則要繳納差額營業稅。

      所謂差額營業稅，其具體計算辦法為，當前過戶價格減去房東原先的購房價格，再乘以5.5%營業稅。比如一套150平方米的房源，房東原來購買時的價格為50萬元，而今以100萬元的價格賣出，那么在交易中要繳納的差額營業稅為，50萬元交易差額乘以5.5%，即為2.75萬元。