中高端房源成交再下滑

　　島城二手房市場在經歷了連續3個月的回暖之后，再次轉向下跌行情，市區的中高端二手房市場行情率先回落?！巴ㄟ^對8月份以來市轄七區中高端二手房項目的成交數據分析，中心區域的二手房回落非常明顯。”惠百家不動產首席市場分析師唐瑞周說，僅以中高端房源為例，市轄七區目前二手房成交量為824套，而上月同期成交量為907套，環比下降了9.15%。

　　由于中高端房源主要分布在嶗山區、市南區和市北區，反映到市場上 ，各區的市場也呈現出明顯的差異性。“根據我們的成交監測數據，嶗山區中高端房源成交下降了25%，市北區下降了17%，市南區下降了12%，下降幅度均位居市區的前列。

　　來自22世紀不動產、太平洋房屋、21世紀不動產等多家品牌中介的成交數據顯示，進入8月份，中高端市場成交明顯出現了不同幅度的萎縮?！笆心蠀^中高端房源成交量環比下降了12.10%，成交金額環比下降了20%左右 ，成交面積下降了11.37% 。”22世紀不動產的王文香經理說，盡管成交呈現回落態勢，和去年同期相比，還是要好于去年的市場。

　　兩因素致市場成交受挫

　　“新一輪的市場低谷，最主要是因為業主的惜售心理造成的?！笨仆H不動產青島區域分部總經理孫杰說，以嶗山區為例，由于包括海信天璽、天悅等項目的售價普遍偏高 ，周邊的二手房業主紛紛惜售，有些甚至非理性地跳價。

　　“因為周邊新建項目的成交價格明顯高于凱旋山莊、領世華府、亞麥山城等項目，業主對后市預期看漲，導致雙方無法成交?！?1世紀不動產市場分析師李蘭玉說，還有部分資金實力相對較強的業主則不急于降價求售，也造成中高端市場的成交量開始回落。

　　“中高端客戶對市場更加敏感，基于對未來國家出臺二次調控政策的擔憂而產生觀望心理，也是導致8月中上旬中高端區域二手房成交量下滑的主要原因?！碧迫鹬苷f，受最近國務院連續派出16個督查組到各地督查樓市調控措施落地情況的影響，市場針對國家二次調控的擔憂開始加劇，導致全國大部分城市8月中上旬二手房成交量出現環比下滑的情況。另外市場經過連續3個月的反彈，成交量已經明顯放大，在沒有明顯政策利好的情況下，市場很難延續上半年的快速反彈勢頭，所以8月中上旬成交量的回落也在情理之中。

　　市場剛需支撐后勁不足

　　中高端房源成交量銳減，意味著市場上買賣雙方的博弈再次加劇，這是否意味著二手房市場將重現去年以來的蕭條市場？

　　“年前積累的剛需從5月份開始已經逐步消化 ，而市場在經過了連續3個月的反彈后，成交量已經明顯放大。”惠百家不動產首席市場分析師唐瑞周說。

　　“國家表態房地產調控的大方向不會改變，市場剛剛恢復的信心出現了變化?！碧迫鹬苷f，除了成交量下滑外，進入8月份客戶帶看量也較上月有了一定下降，由7月份的30批下降到了20批左右，這表明客戶的觀望情緒再度加重。

　　“隨著調控持續，手頭資金相對緊張的業主，將在下半年選擇合適的時機出售房產。”22世紀不動產總經理王文香說，如果客戶是投資多套房的客戶，必然會通過出售部分房源來換取資金，保證償還銀行貸款。

　　多位業內人士分析，如果二手房價格出現不合理的上漲，對市場剛性需求來說會產生很大的影響?！澳壳暗膸Э戳孔兓呀涱A示著剛性需求的后勁不足，金九銀十能不能到來，還不好說。”王文香說。

　　新舊房價格“剪刀差”增大

　　多位業內人士在采訪中提到，成交量出現反復，歸根結底是價格變化導致的?！俺山涣肯禄谋澈?，是二手房房主惜售而提升價格，而周邊的不少新房則因為開發商資金鏈緊張而出現降價的情況，而且大部分的新房都是準現房，也可以即買即住，物業和配套都好于同區域的二手房?！碧迫鹬苷f。

　　國家統計局的數據顯示，從去年10月份以來，新建商品住宅價格指數已經出現連續10個月下跌，而剛剛過去的7月份，新房價格指數同比下跌了4.4% ，同比下跌了0.2%，創下了10個月以來的最大跌幅；但二手房價格指數則同比上漲了0.1%，環比下跌了3.4%。

　　以四方區萬科城所在的區域為例，萬科城新開樓座的均價在13600元/平方米（帶1500元裝修），扣除優惠措施后的價格或許還要低于這個價格，但周邊區域二手房的價格都在14000元/平方米左右，新房二手房之間的“剪刀差”非常明顯。

　　“這種剪刀差的行情會越來越明顯，因為青島的新房存量逼近15萬套，降價跑量將會是未來市場的大勢?！睒I內人士說，迫于后市大量項目集中推盤帶來的競爭壓力，預計未來新建住宅價格仍會出現下降，而二手房因為不存在資金鏈影響，除非業主要急于還貸，或者急需資金，下調價格的動機要遠遠弱于開發商。

　　多位業內人士認為，新房二手房之間的“剪刀差”問題如果得不到解決，二手房市場的部分剛性需求會轉向新建商品住房市場。這意味著未來幾個月，二手房市場可能會持續出現下行行情。

　　市場成交量經歷了連續3個月的回暖，不少中介機構重新招聘經紀人，是否意味著現在的房產經紀人收入陡增？

　　“實際上月薪過萬的房產經紀人并不多，所有的門店當中，月薪過萬的經紀人約占5% 的比例 。”21世紀不動產的高林說，和 2009年等行情偏好的年歲相比 ，高薪經紀人的數量減少了一半以上。

　　據了解，經紀人只要能開發15套房源、帶看15組客戶就可以拿到1500元的底薪?！?目前經紀人的提成按照傭金比例的 10% 到40% 計算。”高林說，以一套100萬元的房源為例 ，中介機構收取的傭金比例為2萬元，這樣算來，房產經紀人可以獲得的提成在 2000元到8000元之間，要達到月薪過萬，每個房產經紀人每個月至少要賣掉1套房子。顯然，七區目前的市場行情下，這樣的目標非常難實現。