5月10日，上海市房管局重申限購(gòu)從嚴(yán)、不允補(bǔ)繳社保買(mǎi)房，5月15日又重申“單身戶籍人士不得購(gòu)二套房”。 5月18至20日，溫家寶總理在湖北考察時(shí)強(qiáng)調(diào)“把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置”，5月23日溫家寶召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

　　穩(wěn)增長(zhǎng)和降房?jī)r(jià)目標(biāo)，正在改變買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期。一手房去庫(kù)存降價(jià)對(duì)于二手房?jī)r(jià)的影響在減弱，二手房業(yè)主無(wú)資金壓力而扛價(jià)，但購(gòu)者乏力，觀望回潮，買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格拉鋸戰(zhàn)將愈演愈烈。

　　市區(qū)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌為漲

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，5月，市區(qū)全部8個(gè)傳統(tǒng)區(qū)與浦東陸家嘴平均上漲0.01%。漲跌互現(xiàn)，虹口漲0.03%，徐匯和楊浦均漲0.02%，普陀跌0.07%，陸家嘴跌0.06%。市區(qū)二手房?jī)r(jià)呈總體上漲的走勢(shì)，在于漲價(jià)區(qū)域掛牌量減少和業(yè)主強(qiáng)烈的惜售心理。原本就以市中心房抗跌強(qiáng)的概念拋房，前期房源不斷去化后，本著自己理解的“利空出盡是利好”的想法，即政府提出“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在“更加重要”位置改變了部分業(yè)主的預(yù)期，不急于一時(shí)降價(jià)拋售。業(yè)主議價(jià)空間從5%縮小到3%以內(nèi)。 5月傳統(tǒng)市區(qū)二手房走出止跌微漲態(tài)勢(shì)，部分板塊甚至出現(xiàn)了較大幅度上漲，如閘北上漲0.08%，靜安上漲0.07%。

　　新興城區(qū)5月下跌0.04%，跌幅比上月縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)。其中，青浦近市區(qū)部分下跌0.07%，閔行和浦東近市區(qū)部分均下跌0.05%。 5月新興城區(qū)二手房受房源掛牌縮水影響，交易支撐減弱，但成交比例仍為全市最高。隨著前兩月積累剛需快速釋放，消化了一批價(jià)格實(shí)惠的房源，如今掛牌房源多與買(mǎi)方心理價(jià)差過(guò)大，加上限購(gòu)限貸阻力，成交周期拉長(zhǎng)。議價(jià)空間普遍縮小至5%以下。比如次新房集中的閔行區(qū)，來(lái)客量和帶看量下降了30%-40%,意向客稀少，一些本地客和外地客均轉(zhuǎn)向觀望。

　　非新興中心城區(qū)5月下跌0.06%，跌幅比上月縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)，下跌幅度最大。其中，奉賢南橋和海灣板塊分別下跌0.16%和0.12%，金山亭林和金山新城板塊分別下跌0.15%和0.14%，皆成為5月跌幅較大區(qū)域。這些區(qū)域基本以本地需求為主但需求量有限，分流至一手房市場(chǎng)明顯。如奉賢南橋二手房鮮有成交，本地需求集中于新開(kāi)樓盤(pán)。

　　議價(jià)空間普遍縮小

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2012年5月全市128個(gè)板塊中，下跌66個(gè)，持平32個(gè)，上漲30個(gè)。

　　下跌板塊5月下跌0.11%，跌幅相比上月縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)，明顯收窄。中外環(huán)間板塊下跌較為嚴(yán)重，其中閔行七寶和浦東三林板塊均下跌0.16%，浦東外高橋、洋涇和嘉定江橋新城板塊均下跌0.14%，閔行金虹橋、龍柏金匯和浦東康橋板塊均下跌0.13%。由于板塊內(nèi)二手房源供應(yīng)量大、周邊一手樓盤(pán)集中以價(jià)換量。

　　持平板塊數(shù)量為30個(gè)，數(shù)量盡管相比上月減少8個(gè)，但市場(chǎng)僵持氛圍在蔓延。受前兩月成交持續(xù)回暖影響，業(yè)主紛紛上調(diào)價(jià)格，且態(tài)度強(qiáng)勢(shì)，剛需購(gòu)房者殺價(jià)預(yù)期無(wú)奈降低。

　　上漲板塊5月上漲0.16%，漲幅較上月縮小0.09個(gè)百分點(diǎn)，但上漲板塊較上月增加9個(gè)，較3月翻番。其中黃浦豫園板塊上漲0.35%，閘北大寧綠地板塊上漲0.29%，靜安江寧路板塊上漲0.28%，楊浦中原板塊上漲0.24%，長(zhǎng)寧新華路板塊上漲0.21%，徐匯田林板塊上漲0.20%。稀缺地段、學(xué)區(qū)房、低總價(jià)成熟社區(qū)仍是市場(chǎng)交易熱點(diǎn)，也是最快出現(xiàn)漲價(jià)的物業(yè)類(lèi)別。由于優(yōu)質(zhì)房源緊缺，業(yè)主得議價(jià)話語(yǔ)權(quán)，導(dǎo)致價(jià)格上漲，盡管幅度并不大，但有蔓延之勢(shì)。