5月初上海二手房市場(chǎng)活躍度相比4月份同期明顯降低，門(mén)店來(lái)客量、帶看量下降幅度超過(guò)20%。但房東的心態(tài)良好，多個(gè)板塊的價(jià)格出現(xiàn)5%左右上揚(yáng)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也不相匹配，價(jià)格博弈重現(xiàn)觀望，交易相應(yīng)的也出現(xiàn)約20%－40%不等的下滑。至少在5月份前半段，成交量低落的光景正在重新上演。

　　上門(mén)看房的少了

　　在閔行區(qū)七寶板塊，近期二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)門(mén)店來(lái)客量相比上月下降了約20%，帶看量相比上月下降了30%左右。掛牌量整體與上月保持平衡，但剛性需求房源如面積在80－120平方米，總價(jià)在150萬(wàn)－200萬(wàn)元之間的兩房、三房市場(chǎng)消化速度較快，供應(yīng)也相對(duì)緊缺。而70平方米以下的一房和120平方米以上的大三房市場(chǎng)上供應(yīng)充裕。

　　另外，掛牌價(jià)格相比上月略有上漲，幅度在3%－5%左右。成交量相比上月則出現(xiàn)15%－20%左右的下滑。購(gòu)房者的心態(tài)漸趨淡定，觀望氛圍漸濃。如近期有一購(gòu)房者，購(gòu)房意向很明確，看中一套150平方米，總價(jià)為320萬(wàn)元的大三房。其實(shí)這樣的價(jià)格原本也在他的預(yù)算之中，房源各方面他很滿意，但他希望房東能讓步10萬(wàn)元，而房東方面表示已是底價(jià)不愿意再下調(diào)。該客戶(hù)則表示愿意再觀望一段時(shí)間，等下半年再出手。

　　近期房東抬價(jià)現(xiàn)象明顯增多，而購(gòu)房者則大多順勢(shì)轉(zhuǎn)向觀望。如板塊中一套三湘四季花城106平方米的二加一戶(hù)型房源，十多天前房東的要價(jià)是170萬(wàn)元，但這兩天房東已把價(jià)格提高到了175萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾組帶看后，雖然有購(gòu)房者表示較為中意這套房源，但并未立即出手。此外，市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也不相匹配，如板塊中保利西子灣90平方米左右的兩房也一直較受到購(gòu)房者的青睞，這類(lèi)房源目前掛牌價(jià)格基本上是130萬(wàn)元，而購(gòu)房者的心理預(yù)期大多都是125萬(wàn)元以下，雙方互不讓步，價(jià)格博弈重現(xiàn)觀望。

　　“免稅房”吸引剛需客

　　盡管中低端市場(chǎng)中，賣(mài)家報(bào)價(jià)持平、議價(jià)空間縮減，買(mǎi)家看房周期拉長(zhǎng)，努力尋找高性?xún)r(jià)比房源，低總價(jià)小戶(hù)型產(chǎn)品持續(xù)受到追捧。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)三林分行、廣中涼城分行等門(mén)店信息反饋顯示，總價(jià)150萬(wàn)－200萬(wàn)元以下的兩房、總價(jià)100萬(wàn)元以下的一房仍是近期成交主力，其中滿五年且唯一的普通住宅房源，由于交易稅費(fèi)極少，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“免稅房”，這類(lèi)“免稅房”近期交易相對(duì)算是活躍。

　　如在三林板塊，交通、醫(yī)院、商業(yè)配套都很成熟，滿五年且唯一的普通住宅房源不少，這些低總價(jià)“免稅房”吸引剛需買(mǎi)家熱切關(guān)注，近期成交表現(xiàn)仍顯活躍。如面積70平方米左右、總價(jià)150萬(wàn)－160萬(wàn)元的老公房，“三林世博家園”面積75平方米左右、總價(jià)160萬(wàn)－170萬(wàn)元的可售動(dòng)遷房。自3月份普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，內(nèi)外環(huán)間140平方米以下、總價(jià)200萬(wàn)元以?xún)?nèi)的住宅均納入普通住宅范圍，而且普遍為持有滿五年且唯一住宅，成為炙手可熱的“免稅房”。據(jù)了解，“三林世博家園”近期交易活躍，4月份就有6套成交。

　　廣中涼城區(qū)域也靠這些“免稅房”維持平穩(wěn)成交。作為傳統(tǒng)住宅區(qū)域，老公房及次新房房源都不少，主要吸引首次置業(yè)和置換型買(mǎi)家，近期成交也相對(duì)平穩(wěn)。最近板塊內(nèi)成交的二手房源主力單價(jià)在2萬(wàn)－2.5萬(wàn)元/平方米，比較受關(guān)注的戶(hù)型為面積35－45平方米、總價(jià)100萬(wàn)元以下的一房，及面積65－85平方米、總價(jià)150萬(wàn)－250萬(wàn)元的兩房，多數(shù)房源也滿足了持有滿五年且唯一的普通住宅。代表小區(qū)如錦苑小區(qū)、廣中擴(kuò)大小區(qū)、水電小區(qū)等。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，個(gè)別低總價(jià)房源僅僅部分激活剛性需求，唯有房?jī)r(jià)下調(diào)才能打破觀望僵局。低總價(jià)小戶(hù)型房源最大程度地兼顧了居住功能的實(shí)現(xiàn)，如果又能滿足普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論是賣(mài)家還是買(mǎi)家，都節(jié)約了實(shí)際的交易成本，不過(guò)在整個(gè)二手房市場(chǎng)觀望趨濃的背景下，唯有報(bào)價(jià)進(jìn)一步下調(diào)才能拉動(dòng)更多的剛性需求入市。