回望全年，專家將2012年申城二手房市場劃分為回暖、突破和暖冬三個階段，而整體成交則緊隨波段出現盤升趨勢。縱觀全年申城二手房市場不難發現，自今年2月份開始，二手房成交量、價均以向上平穩的態勢發展。

        機構數據顯示，2012年二手房市場經歷了三段個不同波段的市場表現，而三個波段分別代表著上海二手房市場的回暖、突破和暖冬，三個波段的時間段分別對應為3月、7月、11月。

　　3月份  二手房市場回歸基準線

　　春節后樓市利好消息頻出以及傳統樓市季節性成交的到來，2012年3月全市二手房成交回升至1.5萬套水平線上方，為此前14個月以來新高。

　　由于2月份入市的客戶以首次購房者和置換型客戶為主，剛需板塊表現搶眼。而二手高端住宅聚集區也出現節后逆勢回升的行情，長寧古北、浦東聯洋、陸家嘴等高端二手房聚集區域，2月份帶看量逐步提升，成交量也出現明顯回升，因此3月份受市場利好應先，成交呈上揚態勢。

　　7月份  二手房成交突破2萬套

　　4、5、6月份市場不同程度回暖，7月份申城二手房成交創下年內新高。機構監測數據顯示，7月間，全市二手房成交套數達2.11萬套，自2011年1月后成交首次重回2萬套水平。

　　業內人士分析認為，7月二手房成交增量，主要原因在于上海本地及企業法人類買家需求上升。上海本地置換人群入市意愿提升，也從其總價成交結構中得以體現。7月間上海本地買家成交的二手房中，總價150萬以上二手房成交占比為28.8%、比前一個月提升1.8%；而總價90萬－120萬二手房成交占比為18.5%、也較前月提升1.5%。

        伴隨著買家需求結構變化，各區域二手房成交占比也出現變動。包括黃浦區等中心區域在內，面向本地改善型需求的二手房源成交開始活躍。

　　11月份  “暖冬”量價齊升

　　21世紀不動產上海區域市場研究部11月份監測數據顯示，8、9、10月份連續3個月的平穩成交后 (均高于1.7萬套)，11月份全市二手房成交套數為2.09萬套，環比激增21%。成交均價環比上升6%，為1.70萬元/平方米；同比上漲8%。

        自年內7月成交階段性高點過后，單月成交再次突破兩萬套。進入今年四季度后，本市改善型需求持續發力，剛需購房者則保持平穩入市的姿態。