剛需族瞄準免稅老公房

　　商報記者了解到，從４月中下旬開始，滬上的二手房市場整體降溫明顯，新一輪買賣觀望與博弈拉開序幕。中低端市場中，賣家報價持平、議價空間縮減，買家看房周期拉長。

　?。玻笔兰o不動產上海區域市場研究部最新監測顯示，４月末全市４０個標桿二手樓盤，環比漲價范圍比上月有所擴大，大、中、小戶型中分別為有５個、４個和５個樓盤的售價比上月末有不同程度上升，而３月末時此類樓盤個數僅為２個、３個和４個。

　　“其中，小戶型房源無售價下跌。”２１世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，二手房買賣的低迷，使得不少中介業務員努力尋找高性價比房源。

　?。吃路萜胀ㄗ≌瑯藴收{整后，內外環間１４０平方米以下、總價２００萬元以內的住宅均納入普通住宅范圍，而且普遍為持有滿五年且唯一住宅，成為炙手可熱的“免稅房”。 在這樣的情況下，部分區域的低總價小戶型產品持續受到追捧。

　　“我們這里上月賣得最好的是老公房?！睋性禺a三林分行高級物業顧問孫小姐介紹，三林板塊地處便利，滿五年且唯一的普通住宅房源居多，以低總價吸引剛需買家熱切關注，近期成交表現仍顯活躍。據稱，該地區內的老公房、動遷房居多，低總價二手房源長期受到買家關注（主要是面積７０平方米左右、總價１５０萬－１６０萬元的房源）。據了解，孫小姐所在的門店上月僅三林世博家園這一個小區就有６套成交。

　　市區二手房成交良好

　?。丛路蓦m然二手房成交出現回落，但據漢宇地產市場研究部數據監測顯示，同比仍然有６％的增長，且成交套數創下自去年２月份以來的第二高。

　　據悉，局部提價現象致部分潛在剛需購房者大打退堂鼓，但４月改善性需求仍保持較高入市的積極性。數據顯示，４月份全市總價在１５０萬元以下的各類二手房成交比重環比基本持平、為７２．９％，較今年２月有明顯下降，同比也減少了４個百分點。此外，總價９０萬－１５０萬元的物業比重環比減少了１．３個百分點，而總價２００萬－５００萬元的物業比重則增加了０．９個百分點。這在一定程度上表明，４月份的二手成交結構中改善型需求持續釋放。

　　上述情況在幾個市中心行政區的成交量體現得更直接。上月全市僅長寧、靜安兩個區住宅類二手成交環比出現增加，分別增加有１７２和１１套房源；普陀和閘北兩區的成交環比降幅都低于全市平均值，分別只有８．８％和９．７％。與此相對，閔行、寶山兩區的成交套數盡管依舊高居全市二、三位，但環比降幅都高于全市均值，分別達到１７．７５％和１５．３５％，可見市中心幾大行政區４月份的表現相對更好、或更穩定。

　　“市中心中高端二手房成交的不降反增，說明市場上的改善型需求上有一定的釋放空間。”而之所以中高端市場在近兩個月能有持續穩健的表現，漢宇地產市場研究部經理付偉解釋稱，相較于一般的剛需，更加濃厚的觀望情緒會使這部分需求的回歸呈現滯后的特點，且由于購房的迫切度更低，因此需求釋放會循序漸進。

　　但２１世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，在前期購買力釋放后，致當前市場高性價比二手房稀缺并不是部分房東提價的合理借口，在樓市整體價格仍存回落空間下，不排除二手房提價后，擠壓部分購房者轉向尋覓價格更為合理的一手房源。

　　買賣雙方博弈重現觀望

　?。翟律涎亩址渴袌鲆膊蝗輼酚^。記者昨日從滬上一些中介機構了解到，５月初上海二手房市場活躍度相比４月份同期明顯降低，門店來客量、帶看量下降幅度超過２０％。買賣雙方對房價的預期也不相匹配，價格博弈重現觀望，交易相應地也出現約２０％－４０％不等的下滑。

　　據上海中原地產松江區松江大學城分行的業務員介紹，５月初門店的來客量相比上月同期出現大幅下滑，幅度約為３０％，帶看量也下滑了３０％－４０％。成交量方面則嚴重縮水，下跌了４０％左右。但掛牌價格出現上揚，上升了５％－８％。

　　據該業務員表示，近期房東抬價現象明顯增多，而購房者則大多順勢轉向觀望?！氨热缥覀冮T店內有一套三湘四季花城１０６平方米的大兩房房源，十多天前房東的要價是１７０萬元，但這兩天房東已把價格提高到了１７５萬元，經過幾組帶看后，雖然有購房者表示較為中意這套房源，但并未立即出手而是表示再看看?！?/p>

　　一方面是房東漲價，另一方面買家卻等著降價，市場上買賣雙方對房價的預期不相匹配?！拔覀冞@里的保利西子灣９０平方米左右的兩房一直較受到購房者的青睞，這類房源目前掛牌價格基本上是１３０萬元，而購房者的心理預期大多都是１２５萬元以下?！痹摌I務員告訴記者，雙方互不讓步，價格博弈重現觀望。