房庫存不減反增

       進入3月，樓市似乎也像天氣一樣結(jié)束了陰雨連綿，開啟“燦爛陽光”。21世紀不動產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，3月上海新建商品住宅合計成交達79.9萬平方米，為近10個月來新高。但步入4月后，樓市再現(xiàn)波動，上周（4.2－4.8）成交934套，環(huán)比下降50.9%，成交面積也為近7周最低水準。

       對此，21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認為，上周樓市的沖高回落主要還是受清明小長假的影響。“作為上半年傳統(tǒng)的樓市旺季，在如今成交氛圍漸濃下，四五月對有促銷等意愿的房企來說仍是推盤的好時機。”從近期的供應來看，開發(fā)商的積極性還是比較高的。3月份33個新推項目中，半年內(nèi)推盤次數(shù)在2次及以上的項目則多達19個，開發(fā)商多批少量的推盤節(jié)奏較為明顯。

        但需要注意的是，經(jīng)過所謂的回暖行情后，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的新房庫存不減反增，2月9日記者記錄到的新房可售面積為954.47萬平方米，兩個月后，4月9日，新房可售面積反而上升了，達到956.43萬平方米。

        業(yè)內(nèi)人士認為，無論是普通住宅標準、首套房貸政策的微調(diào)還是降價，對樓市成交來說都只是一針“興奮劑”，助推作用是短期性的；當前樓市回升的勢頭還是較為脆弱，四五月份是否一定如開發(fā)商所愿保持回暖還是有懸念的。

        還價越來越難

       龍年春節(jié)過后，年前積累的剛需客戶需求釋放，以及3月1日起實行的上海普通住房新標準，使得2月初至3月上半月，門店二手房的帶看量和成交量明顯增加，相比年前的門庭冷落，年后馬不停蹄地帶客戶看房令業(yè)務員們忙并快樂著，似乎看到了回暖的光芒。

        據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)顯示，上海3月二手房成交16442套，創(chuàng)13個月以來單月成交新高，環(huán)比2月上漲64.16%。從全市成交二手房總金額來看，3月環(huán)比上升78.35%。

        然而從3月中旬至4月初，門店的帶看量又逐漸減少，比起3月初減少了3成左右，更重要的是，比起年初時的“大刀闊斧”，現(xiàn)在要還價簡直就是“小里小氣”了。上海中原海倫路分行經(jīng)理姚維偉表示，剛過完年，二手房賣家普遍有10%左右的議價空間，也就是說掛牌200萬元的房子能談掉20萬元，現(xiàn)在，已普遍縮小至5%左右。分行年前掛牌的一套300萬元的房子，一個月前可還價到280萬元，現(xiàn)在買家只肯降到290萬元。

        與此同時，買家的觀望情緒也逐漸增加。呼瑪板塊擁有大量的老公房，是剛需自住客集中的板塊。2月份過年后，一些中介門店的掛牌量增加了20%，看房更是猛增50%，但3月中旬至4月初，看房和成交都開始銳減。3月成交的單子大多都是在中上旬成交的。

        上海中原呼瑪分行經(jīng)理孫弘介紹，近期，客戶觀望情緒有所增加，主要是客戶對房價的下降還抱有期待，再加上2月至3月初，消化掉了一批低價房源，更增加了客戶“再等一等”的想法。

       “3月成交的單子大多都是在中上旬成交的。”一名中介門店經(jīng)理道出了3月回暖的本質(zhì)。二手房已從3月中旬的交易水平高點上回落。信義房屋分析師朱平平表示，3月上海二手房成交爆發(fā)，大部分是由于這些剛需的需求在等待一年后的突然爆發(fā)，因此預計各類婚房及急于改善型需求將成為今年市民購房的絕對主流。“不排除僵持情緒由二手領域傳導至新房市場，導致樓市新一輪觀望的出現(xiàn)。”21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部分析師羅寅申稱。

       4月打折盤：217個

        受部分項目推出大幅優(yōu)惠的影響，3月申城樓市成交面積再破20萬平方米，創(chuàng)去年6月以來的新高，部分項目甚至出現(xiàn)了久違的“日光”場面。進入4月，位于嘉定板塊的“千元級盤”天居玲瓏灣也取得了房源去化近9成的不俗銷售業(yè)績。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，越來越多的項目開始意識到打折降價是促進成交的最有效方法，打折優(yōu)惠仍將是4月樓市爭奪戰(zhàn)的主題。

        最新統(tǒng)計，4月全市推出各類打折優(yōu)惠措施的樓盤共計217個（含別墅），與3月份相比進一步擴容。今年一季度以來，申城樓市優(yōu)惠項目數(shù)量持續(xù)處于高位，一季度樓市打折風漸起，購房意愿也隨之提高。據(jù)調(diào)查顯示，逾四成受訪者覺得一季度上海樓市打折促銷增多，有近七成受訪者打算在今年上半年出手購房。

       值得注意的是，雖然上周商品住宅成交量出現(xiàn)“高位”回落，但金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心聯(lián)席主任、佑威機構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅認為，其主要原因是受清明節(jié)的影響。而上周的新增供應較前周大幅增加，表現(xiàn)出開發(fā)商比較強烈的推盤意愿。二季度一部分開發(fā)商回款意愿強烈，因此愿意給出的優(yōu)惠相對會大些。在限購令等調(diào)控政策不解除的狀況下，毋庸置疑，開發(fā)商采用以價換量的方式是趨勢。

       另外，黃志堅提醒，準備入市的購房者更應該關(guān)注可接受總價范圍內(nèi)房屋的性價比而不一定是折扣，換言之，折扣和報價等有關(guān)，折扣大未必性價比高，購買前應該要好好比較，以免被一部分項目的營銷噱頭所惑。