2012二手樓市明顯復蘇

          過去的1年零16天里，深圳二手房市場經歷了猶如“冰火兩重天”般的刺激感。市規劃國土委網站數據顯示，去年8月到12月全市二手房成交量持續徘徊在2400-3000套之間，比起“7·11”之前的月均9500余套，萎縮了三分之二有余。

         “今年上半年，深圳樓市完美地走出了去年下半年以來的寒冬。”中原地產華南(大深圳區)董事總經理李耀智毫不吝惜地說，當然，這也包括二手房市場。在7月中旬深圳中原地產舉辦的媒體交流會上，李耀智表示自今年2月開始，中原地產在全市布局的300余家二手房中介門店的訪客量開始大幅度上升，2月至6月的月訪客量長期保持在4萬人以上，李耀智稱看房群體的充裕為市場的活躍提供了保證。

         “為化解壓力，地方政府與中央進入深度博弈期，使得‘微調’政策花樣百出，樓市進入‘敏感期’。雖然中央政府一再重申進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸，然而年初對于剛性需求的信貸政策進一步寬松，年內兩次降準、三年來首次降息，無疑帶來了房地產市場未來預期的利好。”深圳中原市場分析人士表示，基于人們對樓市后期預期的轉變，“7·11”剛剛出臺之時帶來的“觀望”、“排斥”心態已經逐步被市場消化，過去半年積累的剛性需求在今年集中釋放，促成了今年上半年二手房市場的轉好。

下半年有望繼續回暖

           按照歷年經驗，但凡一個調控政策拋出，首當其沖的是成交量，隨后才是價格。據中原、世華、中聯等中介研究報告顯示，今年上半年全市二手房的成交均價在1.7萬-2.2萬元/平方米(市規劃國土委因只能顯示業主單方面的掛牌價，上半年掛牌均價約為1.9萬元/平方米)，與去年下半年整體價格變化不大。

         進入今年下半年，市場會否進一步回升？各家研究機構普遍認為，隨著中央部委在上半年陸續強調“調控將不會放松”，全國各地市場出現的調控放松傳言逐一不攻自破，這也預示著，今年下半年以“限貸限購”為主的總調控基調仍將存續。但可以肯定的是在中央強調的“保剛需”要求下，調控力度加大的可能性已經很低，取而代之的是更多支持剛性需求買家購房措施的出現。

           “在這種背景下，投資投機性需求將被繼續抑制，而剛需購房需求或將全面激活，預計未來市場成交將持續回升，月成交量有望突破6000套。而在樓市預期已經轉變的情況下，預計未來有更多的改善型需求將得到釋放，成交結構的變化使得價格持續上揚，但是整體將會趨于平穩，因此下半年價格將呈現穩中有升的趨勢。”上述深圳中原市場分析人士表示。

           對于下半年均價將保持“穩中有升”的態勢，各家機構都投出了贊成票。很大程度上影響二手房市場的新房方面，開發商的資金鏈和庫存壓力并未有絲毫好轉。雖有部分開發商小幅漲價，但也是對前期降價的合理回調，主流開發商仍將繼續“以價換量”的方法來釋放資金鏈的緊張和庫存高企的壓力。

          新房市場價格下半年的進一步盤整，必然對二手房價格的回升造成壓力。由于限購政策的持續，二手房市場上的主要購買力仍以首次置業者和改善型置業者為主，已經基本將投機和投資者清除掉，因此暴漲或暴跌的可能性都很小，二手房價格預計緩慢回升。