成交套數環比漲13.1%

　　據本市國土房管局《每日房價》統計顯示，2012年上半年天津市二手房私產住宅的交易總量為23125套，同比去年下降9.2%，與去年下半年的交易總量相比有所上漲，環比上漲13.1%。價格方面，2012年上半年天津二手房私產住宅成交均價為8468元/平方米，同比去年上半年上漲8.8%，環比去年下半年上漲9.5%。

　　經過了整整兩年的宏觀調控，地產市場也經歷了“扛價-降價-觀望-回暖”多個階段，而2012年上半年的統計數字表現出的成交量和價格的雙雙反彈，則印證了近期樓市開始回暖的市場感受。從統計數字來看，結束了自2011年以來的連續下滑趨勢，本市二手房市場成交套數明顯上漲，3、4月份成交量上漲更為明顯。

　　“2012年上半年天津二手房市場成交總量未出現反彈放量，而是呈現小幅增量的走勢。”某地產中介公司市場分析部經理郭燕表示，2012年上半年在春節后首輪剛需集中入市的帶動下，市場成交量環比出現小幅上漲，但是由于宏觀調控限貸、限購等政策仍嚴厲執行，投資投機需求依舊難以入市，新建商品房項目大力度優惠促銷使得購房者對于房價下降的觀望氛圍依然較強。

　　市區成交比例下降

　　經歷了本輪調控洗牌的二手房市場，中心城區的成交比例開始明顯下滑，這也成為“后剛需時代”的又一新特點。據統計，2012年上半年，本市中心城區二手房的成交比重占全市總體成交的42.0%，相比去年同期下降了6.2個百分點，環比下降3.0個百分點。其他區域成交比例也隨之洗牌，據統計，上半年環城四區二手房成交比重占全市的18.3%，同比上漲0.2個百分點，環比下降0.1個百分點；濱海新區增幅最為明顯，上半年成交占比23.9%，同比上漲5.6個百分點，環比上漲4.2個百分點；郊縣五區成交占比15.7%，同比上漲0.4個百分點，環比下降1.1個百分點。

　　此外，各行政區成交比例也在調整。統計顯示，全市范圍內成交比重最大的三個區域是河東、南開和塘沽，分別占10.75%、10.42%和10.1%。成交比重漲幅最大的區域為塘沽，占比10.1%，與去年同期相比上漲2.56個百分點；降幅最大的為河西，占比7.02%，同比下降2.65個百分點。

　　此外據統計，上半年中心城區的二手私產住宅銷售均價為10916元/平方米，較去年同期的9737元/平方米上漲了12.1%，與2011年下半年相比環比上漲了13.0%。

　　百萬元以下房源求購率超八成

　　二手房市場八成以上購房者都是剛需買家，因此適合剛需買家的低總價房源更受關注，而一年多以來的市場更是明顯表現出低總價房源的高抗跌性。

　　2012年上半年，本市二手私產住宅成交均價呈現小幅上揚趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受到了部分熱點戶型價格的堅挺所帶動，根據成交戶型及需求的不同，各個板塊間的價格呈現了不同的走勢。本市地產中介業內人士表示，上半年本市低價位、中小戶型房源相對集中的片區，二手房成交量出現大幅上漲，成交均價相對堅挺，而高端片區則受市場活躍度整體增強的影響較小，銷售速度慢、業主議價空間較大等特點依舊比較明顯。

　　業內人士透露，上半年本市二手房市場的100萬元以下的低總價房源求購率占到八成以上，而這類求購熱點房源的價格也更加堅挺。某地產中介公司負責人表示，上半年二手房成交的主力需求為購買低總價中小戶型的剛性自住需求，總價80萬元以內、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交占據了整體的80%左右。此類房源的需求熱度提高使得業主的心理預期有所提高，議價空間隨之縮小，保持了成交價格的堅挺。

　　同時，一些高端房源集中的片區，由于房屋價格較高，購房者中仍有相當比例的改善和投資型購房者，而這些買家卻又受到限購、限貸政策的影響無法釋放，因此也加大了房源成交難度。在這種背景下，高端片區房源的議價空間也就隨之加大，一些業主考慮到大戶型房源的持有成本較高，也會希望通過價格優勢刺激交易達成。據透露，上半年二手房市場在售房源的整體議價空間仍然較大，最高議價幅度甚至達15%-20%左右。

　　業內人士認為，2012年上半年，宏觀調控效果仍然顯著，使得120平方米以上的大戶型房源成交持續走低，剛性需求居主導地位，其中婚房、學區房、拆遷需求更是成為市場購房者的絕對主力人群。從成交戶型統計顯示，90平方米以下的中小戶型占據整體的八成左右。

　　而隨著各項利好金融政策的推出，市場信心加強，部分首次改善型買家的入市也是刺激上半年二手房市場回暖的重要動力，帶動了90-120平方米戶型的成交增量，預計這種趨勢還會持續相當一段時間。