濟南二手房市場逐步回暖

　　濟南二手房市場受調控政策的影響，投資投機性需求被抑制，剛性需求逐步浮出水面，成為濟南樓市的主力軍。住建部多次強調堅持樓市調控政策不動搖，買賣雙方的心理預期逐漸發生變化，導致房價一直處于低位狀態。年后寬松的信貸政策(降準，降息)刺激剛需購房者加快入市的步伐，二手房市場的成交量也是呈現逐步回升的態勢。

　　總體來看，2012年上半年濟南二手房市場是在博弈中繼續前進，二手房成交量與價格均呈逐步上漲的態勢，6月份的價格與成交量更是創下了上半年的最高值?？v觀上半年，“回暖”、“剛需”成為今年上半年濟南二手房市場的關鍵詞。下半年，隨著信貸等利好消息的出現，剛性需求購房者將持續釋放。

　　2012年1月，由于受限購政策的持續進行以及春節假期的影響，濟南二手房市場步入寒冬狀態，1月份僅成交402套，創下了自限購政策實施以來的最低谷。2月份受存款準備金率下調的影響，成交量上揚，二手房成交環比增長了八成之多。3、4月份是樓市傳統的銷售旺季，今年也不例外，受銀行信貸利好的影響，二手房成交量持續穩步攀升。5月份，存準的再次下調，學區房的成交帶動周邊二手房的成交，造成成交量再度攀升。進入6月份，央行降息，購房者的購房壓力減輕，在一定程度上調動了購房者的熱情，剛需購房者持續入市，二手房成交1722套，創下了今年上半年的最高值。

　　6月二手房掛牌均價達8524元/平，創今年上半年最高值

　　2012年上半年濟南二手房掛牌均價總體呈穩步上漲的態勢。1月份二手房掛牌均價創下了限購以來的最低值，均價降至7937元/平方米，之后的5個月份的二手房掛牌均呈逐步上漲的態勢。6月份的二手房掛牌均價創下了今年上半年的最高值，掛牌均價為8524元/平方米，半年的時間二手房掛牌均價漲了587元/平方米，價格相對平穩。

　　濟南二手房掛牌均價雖然呈穩步上漲的態勢，但是較去年同期相比，均呈現了明顯的下降，由此可見，目前濟南二手房的價格仍處于低位的狀態。濟南二手房市場整體表現活躍，降息以及首套房貸利率等利好消息，刺激了購房者加快了入市的步伐。房價的回升，市場的轉暖，房主開始加推自己的房屋，掛牌量也是呈現了明顯上漲的態勢。2012年6月份掛牌總量為67718套，環比5月份增加了5983套，漲幅為9.69%。同比去年6月份，減少了6169套，同比下跌8.35%。從6月份掛牌數據來看，掛牌量再次創下了龍年以來的新高。

　　信貸等各種利好，將力促二手房成交量逐步回升

　　2012年6月，濟南六大主城區的掛牌套數均呈現了上漲的態勢。其中，市中區漲幅最大，環比上漲14.49%，掛牌15248套；天橋區次之，環比上漲了13.16%，掛牌套數為11136套；再次是槐蔭區，環比上漲10.03%，掛牌套數為7330套；歷下區環比上漲8.86%，掛牌套數為14041套；高新區和歷城區的漲幅相對較小，均在6%之內，掛牌套數分別為5944套和13618套。

　　依據房地產行業“量在價先”的邏輯，當前我市二手房市場由低價策略帶動交易量變化，形成量升價穩趨勢，屬于較理想狀態，但交易量大幅度回升后，也會引發價格回調，濟南二手房市場“淡季不淡”，再次呈現了“量價齊漲”的局面。本月，央行降息，個人住房公積金貸款利率下調，均在一定程度上減輕了購房者的負擔，刺激剛需購房者進一步入市，近而帶動二手房成交的逐步回升。本月，二手房掛牌均價、掛牌量以及成交量上看，均呈現了上漲，并且均創下了今年上半年的最高峰值。

　　信貸方面，7月5日晚間，央行宣布，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是年內的第二次降息，距離上一次僅僅過了不到一個月。此次降息將再度降低購房者的資金使用成本，將會刺激剛需購房者積極入市，有利于樓市的逐步回暖。央行降息進一步降低了剛性需求的購房門檻，減輕了購房者的購房壓力，將會促進二手房成交量的逐步回升。