處于深度調控中的杭州樓市，降價潮起潮落，一波接著一波，市場隨之乍暖。連一向不溫不火的二手房市場也搭上了成交量大增的順風車。

　　有些購房者為了早日交房、老小區配套好的原因而選擇了二手房，相對于一些新房，二手房在價格上或具有一定的優勢，但是較高的契稅、中介費也成為購房者退卻的原因。選擇新房，還是選擇二手房，成為一些新杭州人面臨的問題。

   【主持人】：這次的主題是聊一下現階段買二手房，今天來的最早的就是中介，早上8點半統一的中介人員涌上來，而且向中介咨詢的購房者也非常多，可能是現在的現象，一個是因為一手房市場降價非常多，有些購房者非常關注那些特價房，所以在這樣的樓市背景下，談一談買二手房有怎樣的利好或者是弊端？

　　二手房市場經過最近的政策調控，從10年調控以來基本上經歷了怎樣的過程？而且現階段二手房階段呈現了怎樣的趨勢？

　　【周包軍】：實際上這個過程我認為比較明顯的是觀望探底，到最后回暖的過程，特別是到了去年第四季度整體市場交易量下降很大，這個谷底距離市場最高峰的時候可能是六分之一。這個低谷表現非常明顯，今年1月份最低，這個點是近幾年來的最低點。從節后情況來看，交易量伴隨著價格的調整，這個松動帶來的結果就是10年之后，前期為什么交易量回升？原因是大家在觀望過程當中，其實大家觀望的就是價格，價格實現了合理回歸，從今年春節之后市場出現了比較明顯的回暖，從數據上明顯看到，3月份交易量2000多套，4月份1600多套，這表現出市場在價格合理回歸之后，整個需求量開始釋放出來，價格表現也是比較明顯的，可能在11年出現了市場上升，出現了價格在22000左右，最后又到了20000左右，從均價方面可以看到，均價降幅基本上在17%—18%，從個別盤來看，以前像朝暉小區交易量比較高，以前有24000的成交，26000的價格也不稀奇，現在出現了18000、19000的價格。這說明市場在經過調整之后，價格呈現也確實出現了比較大的回暖，當然大家可能認為這個回暖比新房少一點。我們撇開這個新房，在全國主城區跌幅這么大的杭州還是比較明顯的，像北京五環之內的城區價格下浮不大，杭州主城區價格下浮這么大也是調控之后比較明顯的，所以購房者需求量釋放出來，而且伴隨著年后價格調整到合理一點的水平，所以交易量在上漲。

　　【洪顥穎】：周經理講的非常準確，從交易量來講，消費者經過了一年多的觀望，加上開發商調價，主城區價格也會往下降，在這樣的情況下，基本上出現了回暖的態勢。我覺得現在房地產市場用和諧的觀點來說，應該是偏向于我們調控的目的了，出現了局部的回暖，價格也略有下降，剛需客戶也比較的理性，更多的去看，然后再去買。

　　【荊海燕】：我覺得從目前來看，二手房市場相對已經穩定下來了，從價格來說，跟一手房相比，可能幅度沒有一手房降的多，的確因為一手房有些打到7折、6折的都有。可能從需求客戶來講，還是有一點在二手房和一手房猶豫的狀態，但是二手房也有自己的優勢，本身是現房馬上可以入住，因為現在很多打折的樓盤，最快要明年交房，有些是14年，再裝修后可能要到15年才能入住，這樣對于剛需來講有些等不及，尤其是等著結婚生小孩的這批人，所以說二手房還是有一批比較忠實的購房者在關注，或者他的首次置業還是選擇二手房更加的理性一點，更加名智一點。

　　所以本身量能夠有一個保障，而且從今年3、4月份以后，對于剛需優惠的政策不斷的在加大，包括銀行貸款利率也有比較大的下浮。所以對剛需來講，可能已經到了一個購買的好時機。

　　【主持人】：現在二手房成交數據5月份統計過嗎？

　　【荊海燕】：5月份成交數據，到目前為止總量是1000套左右，是不是在后面十天受房交會的帶動有一個明顯的增加，這還要看房東的心態，現在購房者已經比較理性了，但是房東有一些還是惜售了，如果能夠達成一致，這個量再沖一下應該是問題不大。

　　【主持人】：周經理，今天早上我們看到向中介咨詢的人還是很多的，現在表現出什么樣的問題？

　　【周包軍】：應該說表現出很多客戶對于二手房比較關注，事實上這段時間釋放出來的需求還是以剛需為主，很大一部分剛需首套房選擇二手房比例還是相當高的，這里面原因可能是因為二手房面臨著購房預算，可能對時間、配套方面兼顧更多一點。這方面二手房比較明顯一點，因為二手房都集中在一些老城區，包括生活、交通、配套都是比較齊全的，這些方面滿足首套需求比較明顯。另外一方面剛需首房套對空間需求暫時不會太大，這樣中小戶型的特點跟優勢更顯現出來。

　　另外，很多購房者想到房交會來看一看，看看二手房價格到底怎么樣，看看價格降了沒有或者降了多少，這點對于二手房市場來說信息量也比較大，也表現出很多購房者在咨詢過程當中透露出購買意向，但另外一方面，在購買意向的成熟，現在客戶的心態也不是很著急了，有合適的房子才買，沒有合適的房子再看看也可以，所以購房者心態也是比較理性的。

　　【主持人】：我了解到很多購房者來參加人居展，就是沖著有一些特價房過來，就像某個商場的一個店慶，如果折扣不給力或者沒有什么折扣，客戶不來的，沒有意思的。客戶都是市場方面的專家，拋開一些別的因素，影響二手房成交的主要因素有哪些呢？

    【荊海燕】：我覺得最主要的就是政策方面，目前來講我們覺得市場上潛在需求還是很多的，但是因為政策方面的原因，比如一方面有一些改善型的需求受條件限制買不了，我們從這么多年來看，影響成交的最主要的是宏觀政策面上。

　　【洪顥穎】：我之前對我們公司成交數據進行過統計，我們公司內部成交數據統計，現在基本上首套成交價格占到6成的樣子，是從去年11月到今年4月份，面積需求都會很小，大部分在90方以下，有6000多。剛才荊經理講到關于政策方面的影響，開發商對政策的敏感度，受波動的程度比二手房要更明顯一點。我感覺這幾個月，因為現在整個市場以自住為主，價格影響比較大，比如說城區有些板塊房東愿意讓些價了，可能成交就多一點，有些老城區小戶型可能就惜售一下，基本上在自住為主的市場下，價格能夠放到比如像一手房的20%、30%，量肯定還能上去。

　　【荊海燕】：對，因為現在稅費成本比較高。