《意見》一出臺，便引發了社會熱烈的討論。從此前的實踐經驗來看，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進展緩慢。同時，國內也已經有不少開發商諸如萬科、遠洋等企業早已布局這一市場，但均未能產生很好的效益。那么，此次《意見》出臺后將會對養老市場產生怎樣的影響呢？

    推廣面臨障礙

    研究報告中提到，事實上，國內“以房養老”已試點多年，但多種因素導致推廣緩慢。

    李瑩認為，“以房養老”是一種新型的養老保險業務，即住房反向抵押養老保險。老人將自己的產權房抵押出去，在繼續享有住房使用權的情況下，取得一定數額的養老金，對于退休后收入較少、子女能力有限的老人而言，可以作為養老金的一項補充。這種養老模式在國外的運作較為成熟，我國部分城市在五六年前開展過這類業務試點，包括北京、上海、南京等地，但真正辦理“以房養老”業務的老人數量并不多。

    目前來看，“以房養老”模式在我國推行存在一定的障礙，主要是受到固有的社會觀念影響，并且缺乏與之相對應的一套法律法規。首先，中國人具有強烈的家庭觀念，老人們普遍存在把房產留給子孫的觀念；其次，目前大部分金融機構提供的“以房養老”產品為10年期產品，時間過短，難以滿足老人的實際養老需求；第三，缺乏對金融保險機構的監管體系，“以房養老”業務辦理存在風險性，老人擔憂機構提前將房產售出或者合同未到期時機構倒閉等問題。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，目前實際的 “以房養老”大都發生在家庭內部，大致分為以下幾種形式：父母接受子女的養老資金支持和日常照料，作為對價，身后以遺囑繼承的方式將房產給予提供資金和照料的子女繼承；子女出資為父母購買郊區的養老公寓或繳納養老院費用，父母將城區的房屋贈予子女居住；無子女的老人接受旁系晚輩的養老金饋贈和日常照料，身后以遺囑繼承的方式將房產給予提供資金和照料的旁系晚輩繼承。這些發生在家庭內部的“以房養老”似乎更符合中國人的情感倫理和家庭觀念。

    胡景暉強調，目前銀行之所以開展的“以房養老”、“倒按揭”業務極其有限，主要是因為這些用來做“倒按揭”的抵押房產房齡較老，70年土地使用權所剩時間不多，房屋價值難以認定所致。

    胡景暉表示，從2007年北京石景山區的“養老房屋銀行”、上海公積金管理中心的“以房養老”，到2011年中信銀行也推出了基于老年借記卡的“倒按揭”業務，或因養老觀念不合，或因申請門檻過高，最終均以失敗告終。

    養老地產前景可期

    盡管“以房養老”在國內的實踐效果并不理想，但記者接觸的多位市場人士均對這一市場前景表示樂觀，認為在國家政策的支持下，將會產生更大的購房需求量，同時這一市場將會有一個較大的加速發展，未來市場規模也將非常可觀。

    李瑩表示，盡管“以房養老”實施情況并不理想，但其概念可能會催生更多的購房需求。 “以房養老”模式，顧名思義，即用房子來養老，而國家層面提出這一方式推廣試點，給房屋賦予了養老的特殊功能，再度強化了房子在中國人心中的重要性，這對于房地產市場將起到間接的促進作用。

    李瑩表示，我國養老體系尚不健全，老齡化加速，老年人數量快速膨脹，存在一定的養老金支付危機，或者說養老金總體趨勢是不足的。在這一背景下，人們為了在晚年有足夠的保障，對房子更為依賴，購房動力增強，從而間接推動房地產市場成交量上行。

    同時，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養老地產，包括萬科、保利、遠洋、首創等。李瑩認為，此次國務院發布的文件中明確提到，未來養老服務業將是政府托底，市場為主體。為了鼓勵市場力量參與養老事業，預計國家將出臺一定的優惠政策，那么除了金融保險公司以外，房地產企業在養老產業中也將有不小的發展空間。據初步預計，到2020年，我國60周歲以上的人口將超2．45億，意味著未來幾年將有過億套養老住房需求，這對于養老地產是一項利好因素。

    偉業我愛我家副總裁胡景暉則告訴本報記者，“以房養老”的核心在于如何真正盤活閑置的住房，為保證房屋高效、可持續利用，養老機構民營化、運營模式金融化、中介機構嵌入化將成為未來“以房養老”模式的三大必然趨勢。