【案例】去年2月，張先生與李女士通過某中介公司簽訂了《房屋買賣合同》。《合同》約定，張先生購買李女士的一套二手房，房屋成交總價為50萬元；張先生首付款30萬元，貸款20萬元，如果貸款未獲批準或批準貸款數額不足，則用現金補足余款。當日，張先生向李女士支付了5萬元定金，向中介公司支付了1萬元中介費。張先生在辦理貸款過程中，我市實施了“限購新政細則”，因張先生家庭住房套數已達2套，新購買的這套二手房屬于暫停發放貸款的范圍，張先生無法獲得銀行貸款。因此，張先生向法院起訴，要求李女士解除合同并退還定金，中介公司退還中介費。

　 【律師說法】遼寧新華律師事務所李靖華律師介紹說，銀行因國家政策發生變化及銀行單方面內部放貸審核政策發生變化而做出的房貸政策調整是當事人簽訂房屋買賣合同時不可預測的。如果購房人因此而無法履行付款義務，且合同沒有約定即使購房人無法獲得銀行貸款也應承擔繼續履行合同的，可依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”的規定處理，允許當事人解除合同，購房人不承擔違約責任。

　　在本案中，當事人已經約定貸款方式購房，并且約定了買方在銀行貸款未獲批準時不得解除合同，應以現金方式補足余款。如果要求張先生繼續履行合同，對其明顯不公平。因此本案應根據《合同法解釋二》第26條：“合同成立以后，客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”的規定處理，允許當事人解除合同，并不承擔違約責任。

　　在解除合同前，中介公司已經向房屋買賣雙方提供了中介服務，完成了自己的任務，所以收取中介費是應當的。但如果在《房屋買賣居間合同》中，中介和買方或賣方明確約定了中介費用的構成，比如居間費，代辦過戶費等，那么買方可以只向中介公司支付其已經提供服務部分的費用，其他部分沒有進行則是由于國家政策變化導致的，可以不必支付。

　　本案最終判定，張先生與李女士解除《房屋買賣合同》，李女士將已收取的5萬元定金退還張先生，駁回張先生的其他訴訟請求。