據(jù)最新的機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括北京、上海、深圳、廣州等地在內(nèi)的一線城市，5月全國100個城市住宅均價為8684元/平方米，環(huán)比下跌0.31%,自去年9月以來，已連續(xù)9個月保持下跌，一二手商品住宅銷售價格的倒掛現(xiàn)象愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一二手房價格倒掛現(xiàn)象的逐漸蔓延，標(biāo)志著一線城市房地產(chǎn)市場的實質(zhì)性回調(diào)已經(jīng)開始。6月鄭州市新房開盤及加推量仍較大，在價格戰(zhàn)愈演愈烈的背景下，以周邊新房價格為重要參照的二手房，價格也將出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。

　　二手房價格繼續(xù)微漲

　　最近，不少原來只能買得起二手房的購房者發(fā)現(xiàn)，他們的預(yù)算其實也可以買得起一手房了。“現(xiàn)在有些一手房折后的房價，比附近二手房還便宜。”打算年底出手幫兒子買房的黃女士關(guān)注一二手房市場有段時間了。日前，記者走訪發(fā)現(xiàn)，隨著不少一手樓盤大幅優(yōu)惠促銷，其價格已經(jīng)等同甚至低于該區(qū)域二手樓價。

　　以鄭東新區(qū)為例，一手樓市供應(yīng)量較大，像東方鼎盛時代、鑫苑世紀(jì)東城、路勁中央特區(qū)、新芒果和郡、永威東棠等，這些樓盤的售價多集中在8500-12000元/平方米之間，而二手房市場的價格在9000-25000元/平方米。對此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在剛需為主導(dǎo)的市場中，未來一二手樓市同臺打擂的情況會越來越多。一二手房價格倒掛的原因主要在于新建商品房價格下行壓力不斷增加。在此背景下，二手房占有現(xiàn)房優(yōu)勢、學(xué)區(qū)房優(yōu)勢等，其價格下行壓力較小。與此同時，部分資金壓力較小的業(yè)主，在房價走勢不明確的背景下選擇惜售觀望，而非降價出手。

　　新房優(yōu)惠力度增大

　　隨著5月大量新盤入市及開發(fā)商優(yōu)惠力度增加，購房者觀望態(tài)勢有所緩解，部分剛需得到釋放。據(jù)統(tǒng)計顯示，春節(jié)后，眾開發(fā)商小范圍“以價換量”成功后，近期推盤意愿明顯增強(qiáng)，在加大優(yōu)惠力度的同時，還組織各種論壇、活動吸引購房者，至5月29日，鄭州樓市5月共有30個項目開盤，與去年同期相比，增長57.89%;環(huán)比今年4月，增長52.63%,大多樓盤出現(xiàn)人氣爆棚、開盤熱翻天的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了“徹夜排隊只為排號”、“日光盤”的情況。

　　而據(jù)數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市6月份預(yù)計有16個項目開盤，其中有升龍璽園、城開綠城綠園、寬視界、鄭東寬景一品、鄭東中央御景5個純新盤；美盛中心、文化產(chǎn)業(yè)大廈、升龍廣場3個寫字樓；1個富士康冠達(dá)花園沿街商鋪；其余7個項目亦為老盤加推，分別是：潤景時代上上郡、鄭州二七萬達(dá)廣場、惠眾西城一品、中原新城、錦藝國際華都、怡豐森林湖、鄭州國瑞城。

　　二手房業(yè)主反應(yīng)滯后 主動降價積極性不高

　　既然一手樓比二手樓便宜，且一手樓購買成本更低，還會有人選擇購買二手樓嗎？據(jù)介紹，一二手樓價倒掛的現(xiàn)象在該區(qū)域內(nèi)是比較常見的。在樓盤周邊配套設(shè)施水平差不多的情況下，買家當(dāng)然更愿意購置價格更便宜的一手房。

　　據(jù)了解，一二手樓價倒掛的現(xiàn)象由2011年下半年開始，持續(xù)至今，主要是新盤較大幅度讓利促銷，而二手房業(yè)主反應(yīng)相對滯后，主動降價的積極性不高所致。在限購限貸等房地產(chǎn)調(diào)控的影響下，開發(fā)商們選擇“以價換量”,不少區(qū)域都出現(xiàn)一手樓價格“跳水”的情況。新盤新貨大多是低價開盤，老盤促銷清貨更是以優(yōu)惠吸引人。

　　相對于反應(yīng)快速的一手樓市而言，二手樓價的下調(diào)顯然要緩慢得多。如果在樓市整體發(fā)展趨勢不變的前提下，倒掛現(xiàn)象一般要經(jīng)過三到四個月的時間，才能在小業(yè)主逐步調(diào)整放盤價的前提下有所改變。

　　二手樓產(chǎn)品選擇多　價格走勢趨穩(wěn)

　　隨著一二手樓價倒掛現(xiàn)象越來越明顯，未來市場會怎樣演變？對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一些已經(jīng)出現(xiàn)一二手樓價倒掛的區(qū)域，二手業(yè)主會根據(jù)市場價格對樓價進(jìn)行調(diào)整，最終回到一個更合理的市場水平，才會吸引買家入市，整體是穩(wěn)中有降。但另一方面，按照目前整個市場“以價換量”的態(tài)勢，未來采取大幅降價促銷的一手樓盤還可能出現(xiàn)，這也意味著，會有更多的區(qū)域加入一二手樓價倒掛的陣營，然后二手業(yè)主再調(diào)價……由此會帶動整個二手樓價的真正下行。

　　不過，有專家認(rèn)為，在存在一二手樓價倒掛現(xiàn)象的板塊，肯定會對二手市場造成明顯沖擊，交易量會有所縮減。不過，目前市場正處于微妙的變化之中，最近存款準(zhǔn)備金率再一次下降，銀行流動性充裕，可能促進(jìn)處于觀望狀態(tài)的客戶入市，成交量的增加會使樓價在短期內(nèi)出現(xiàn)“谷底”,甚至有輕微的回升，那時“倒掛”的現(xiàn)象也會在大范圍內(nèi)消失。

　　相比一手樓盤，二手樓市是個更為廣闊的市場，產(chǎn)品選擇多，戶型豐富，這也是一手樓無可比擬的優(yōu)勢。在某個區(qū)域內(nèi)，也許一手樓盤價格更低，但不一定有適合購房者的戶型。同時，專家還預(yù)測，二手樓業(yè)主對所售單位定價，主要取決于自有資金和對市場的判斷。而目前看來，除了少數(shù)急用錢的業(yè)主愿意接受較大幅的降價，一般業(yè)主只肯接受小幅的讓價。因而，整體來看，二手樓市價格的走勢還是平穩(wěn)為主，下調(diào)的幅度比較有限。