珠江新城二手房評估價翻一倍

　　“我最近買了一套房，成交價是1.8萬元/平方米，房管局的評估價是1.7萬元/平方米。而我一個朋友以前也在這里買房，評估價才8000多元/平方米。雖然房產證都過了五年，但我交的稅比他多了一倍。”最近剛剛在荔灣區買了房的孫先生抱怨稱，現在買房不能“報低價”，買房的成本也因此增加了不少。

　　記者調查得知，目前二手房評估價提升的情況已經很普遍。

　　在珠江新城工作的三大中介行中的一位營業經理告訴記者，根據一線經紀人反映，目前珠江新城的二手房交易評估價的大幅提升，相似的房源，在二手房交易中的稅收成本比以前增加了50%左右。“今年初珠江新城二手房的評估價還是1萬多元/平方米，而現在的評估價普遍在2萬元/平方米以上。”

　　評估價提高，幾大交易稅費支出也就跟著增加。按規定，二手房交易契稅按成交額×（1%-3%）收取、營業稅為成交價×5.6%（超過五年免征）、個人所得稅為成交總額的1%或利潤部分×20%。也就是說，一套面積50平方米，總價100萬的房子，如果原來的評估價是50萬元，則契稅是5000元，營業稅2.8萬元，個人所得稅是5000元，所繳稅費為3.8萬元。評估價提升到90萬元后，則契稅是9000元，營業稅5.04萬元，個人所得稅是9000元，所繳稅費為6.84萬元，比之前增加了3.04萬元。

　　“所以評估價提高后，珠江新城二手房受到的影響很大。由于珠江新城的樓宇都比較新，房產證過五年的二手房并不多，所以珠江新城二手房的交易成本高企。”一位在珠江新城工作的營業經理表示。中原地產荔灣區區域營業經理劉先生也表示，荔灣區二手房現在評估價普遍在萬元以上，高的甚至去到1.7萬-1.8萬元/平方米，而在“報低價”的高峰期，這個區域的評估價8000元/平方米都通得過。由于二手樓市中剛需占了大多數，評估費的提升導致很多買家根本不考慮房產證不過五年的房源。“現在成交的二手房中，只有近20%的房源是證不過五年的。”

　　目前二手房評估價更接近市場價

　　二手房交易原來可以“報低價”，這幾乎是一個“公開的秘密”。以前不少人在二手房交易時，會簽訂一個低于實際成交價格的假合同，作為申報納稅的憑證，從而達到少交稅的目的。不過，伴隨著一系列措施的出臺，報低價逐漸成為歷史，而市場對此顯然需要一個適應過程。

　　據悉，在2011年10月，廣州出臺規定，銀行與存量房（二手房）網上交易系統進行對接。此后，銀行在審批購房者貸款申請時會實時查看二手房網簽成交價，并按照網簽價與評估價兩者孰低的原則發放貸款。從那時開始，房管部門和銀行就已經聯手杜絕了按揭交易漏稅的可能性。而且由于樓市限購政策，目前七成以上的二手房交易都是依賴貸款的剛需，所以自去年底以來成交的二手房基本都以實際成交價進行網簽，以保證能貸到足夠的錢。

　　而到今年4月，房管局二手房交易評估系統更新之后，廣州的二手房交易評估價比以前大幅提高，“陰陽合同”報低價逃稅的漏洞也因此被堵上。

　　中原地產專門從事房產交易的曹小姐告訴記者，房管局的評估系統4月更新后的評估價，比之前更接近市場價。“新的評估價，普遍達到實際成交價的七八成。評估系統已經精確到一條街、同一個小區，因此評估價更合理，不再像以前‘一刀切’。并且，評估系統還會根據新增的成交隨機變動，更新數據，做到成交價隨市場而動。”

　　大源按揭公司的鄭先生也表示，新系統上線后，更能體現市場交易的公平性。“以前存在‘報低價’的現象，往往同一個區就一個底價參考，成交價2萬元/平方米和1萬元/平方米的評估價都是一樣，相比之下，單價低的房源交稅不是那么公平。”

　　商用物業評估價比實際成交價還高

　　新的評估系統上線后，在二手住宅市場，中介普遍反映現行的評估價比以往更接近市場價，但一般不會超過實際成交價，而且根據房源年限、區域等因素評估也比較精確。但對于更復雜的商用物業，這一系統也令不少人感到“崩潰”。

　　最近，有位老廣在珠江新城買了一套商用物業，實際成交價是2.2萬元/平方米，購入發票上的成交價是1.8萬元/平方米。沒想到房管局最終給出的評估價是3.3萬元/平方米。“商用物業的征稅本來就比較高，增值稅征收比例達到20%，這樣算起來原業主根本沒賺錢，都交稅了。”一位中介人士表示，在商用物業領域，出現評估價比實際成交價高的情況并不少見。

　　據了解，由于商用物業的單一性，現行的評估價系統很難確定一個相對公平的評估價。即使在同一條街道，街頭與街尾的商鋪價格可能相差兩倍還不止，而同一棟商用物業，一樓和二樓的樓價也可能相差十萬八千里。中介人士認為，目前的評估系統，更傾向于區域定價，而商用物業的單一性、靈活性，是導致評估價距離市場真實水平較大的主要原因。

　　記者在調查中發現，由于現行的評估系統只能在二手房交易交稅的環節，才能知道最終的評估價。不少中介反映，部分購房者對此有所怨言，認為評估系統應該更透明。“能否隨時隨地查到實際的評估價，有助于購房者衡量購房成本，從而計算購房預算。這對于一些剛需來說，比較重要。”一位中介人士表示。